태국 부동산법과 토지법에 따라 외국인이 태국에서 토지를 소유하는 것이 금지되어 있기 때문에 태국에서 콘도를 구입하는 것은 많은 외국인에게 매력적인 옵션입니다. 그러나 이러한 유형의 부동산 소유권을 규율하는 콘도미니엄에 따라 국적 관련 제한이 적기 때문에 합법적으로 콘도 유닛을 구입할 수 있습니다.
일부 외국인은 이 기회를 이용하여 태국에서 부동산을 소유하는 것이 일반적이며 많은 콘도 구매자는 민간 부문에서 거주 또는 투자 목적으로 유닛을 사용합니다.
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구어체로 '콘도'라고 불리는 콘도미니엄 건물은 여러 개의 유닛으로 나뉘어 있는 부동산의 한 유형입니다. 각 유닛의 소유자는 따로 있지만 건물의 공용 공간은 거주자들이 공동으로 소유합니다. 주거용 콘도는 아파트 건물로 건설되는 경우가 많지만 세입자에게 임대되는 아파트와 달리 콘도 유닛은 개인 재산으로 완전히 소유됩니다.
또한 콘도 건물의 공용 공간은 개별 유닛의 소유자가 공동으로 소유합니다. 이러한 공용 공간에는 산책로, 복도, 체육관, 수영장, 세탁실 등이 포함됩니다. 여기에는 엘리베이터, 상수도 시스템, 전기 공급 시스템과 같은 공공 유틸리티 및 편의 시설도 포함됩니다. 공용 공간에 대한 법적 소유권은 한 사람에게만 있을 수 없으며, 모두 공유해야 합니다. 이러한 공용 공간, 편의시설 및 유틸리티는 '콘도미니엄 법정 소유자'라는 관리 조합을 통해 모든 개별 유닛 소유자가 공동으로 관리합니다.
콘도미니엄과 아파트 단지는 법적으로만 다릅니다. 단순히 건물을 방문해서 보는 것만으로는 아파트와 콘도미니엄 유닛을 구분할 수 없습니다. 엄밀히 말하면 콘도미니엄은 공용 공간과 개별 주거 유닛, 그리고 건물이 건설된 토지의 집합체입니다. 콘도에는 개별 유닛 소유자가 콘도 건물을 공유하는 방법을 결정하는 규칙, 제한, 조건 및 규약이 있으며, 주로 임대 계약, 내부 규칙 및 규정, 콘도미니엄법의 규정을 통해 규제됩니다. 일반적으로 콘도미니엄 유닛은 콘도미니엄 관리인의 사전 허가 없이는 사업장이나 회사 주소로 사용할 수 없습니다. 또한 태국의 많은 콘도미니엄은 엄격한 반려동물 동반 금지 정책을 시행하고 있으므로 반려동물과 함께 거주할 계획이라면 규정 및 규칙을 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.
태국 부동산법에 따라 태국에는 콘도미니엄법에 따라 등록되어 콘도미니엄 라이선스가 필요하고 콘도미니엄 관리인이 관리하는 콘도미니엄과 콘도미니엄법에 따라 등록되지 않은 아파트 건물이 있습니다.
관련법에 따라 토지부에 등록된 콘도미니엄만 정부가 발급한 소유권 증서(콘도미니엄 유닛 타이틀 증서)를 통해 완전한 개별 소유권을 가질 수 있습니다. 예를 들어, 콘도미니엄법은 다세대 아파트 건물이 콘도미니엄으로 허가받기 위한 절차와 요건을 명시하고 있습니다. 콘도미니엄법은 최초 공포 이후 여러 차례 개정되었으므로 최신 업데이트 사항을 숙지하는 것이 중요합니다.
태국에서 콘도 소유주가 되고자 하는 외국인에 대한 국적 관련 제한은 없습니다. 합법적으로 태국에 입국할 수 있는 외국인(비자 등급 요건 없음)은 콘도미니엄법 제19조에 따라 소유 자격이 있는 한 콘도미니엄 유닛을 구매하고 소유할 수 있습니다. 제19조에 따르면 외국인뿐만 아니라 법적으로 외국인으로 간주되는 법적인 사람도 다음과 같은 법적 요건/기준을 충족하는 경우 콘도 유닛의 소유권을 보유할 수 있습니다:
외국인이 개인적으로 소유 자격이 있는 경우, 해당 콘도 유닛이 외국인 쿼터에 따라 판매될 수 있는 경우에만 본인 명의로 콘도 유닛을 구입할 수 있습니다. 즉, 콘도 건물 내에서는 전체 유닛의 49% 이하만 외국인에게 판매할 수 있으며, 최소 51%는 태국 국적자가 소유해야 합니다.
1999년 4월부터 2004년 4월까지, 분양을 위해 제공되는 빈 새 콘도의 수를 줄이기 위해 일시적인 조치로 외국인은 일부 콘도 건물 내 모든 유닛을 일정한 제한 하에 소유할 수 있었습니다.
이후 외국인 쿼터는 예외 없이 전체 면적의 49%로 다시 변경되었습니다. 따라서 외국인은 이제 해당 콘도 건물 전체 유닛 면적의 49%를 초과하지 않는 비율(신청서 제출 기간 동안 추정)로만 콘도 유닛의 전체 소유권을 가질 수 있습니다.
이미 건설된 콘도 유닛을 구입하는 경우, 판매자는 해당 콘도 유닛이 부동산 소유 쿼터 49%에 해당함을 확인하기 위해 콘도 법무사가 발행한 보증서를 제공해야 합니다. 이는 아직 건설 중인 콘도에는 적용되지 않으며, 이러한 경우 콘도미니엄 법인은 건설이 완료될 때까지 설립되지 않을 수 있으며, 그 후에야 보증서를 신청할 수 있습니다. 즉, 건설 중에는 판매자 또는 개발자가 이러한 서신을 발급할 의무가 없습니다. 콘도미니엄 법인은 태국 국민으로 간주되며 토지 소유권 증서 발급, 건물 관리 및 기타 부동산 관련 문제에 관한 태국 법률의 적용을 받습니다.
외환 거래 양식(FET 양식)은 이전에 "Thor. Thor. 3"으로 알려진 외환 거래 양식(FET 양식)은 토지국에 소유권을 등록하는 데 필요합니다. 태국 중앙은행 은행 규정에 따라 외화(미화 5만 달러 또는 기타 통화로 이에 상응하는 금액 초과)의 환전을 취급하는 태국 공인 금융 기관은 외환 거래 양식을 작성해야 하며, 그 후 태국 중앙은행에 거래 내용을 보고해야 합니다.
콘도미니엄 유닛을 구입하는 외국인이 외화 수취인 또는 외화 송금인으로서 토지부에 소유권 등록을 하기 위해서는 외국인이 콘도미니엄법 제19조를 준수하고 있음을 증명하는 FET 양식 원본이 필요합니다.
환전된 외화 금액이 미화 5만 달러 미만인 경우, 은행은 FET 양식을 작성할 의무가 없습니다. 이 경우 외국인 구매자는 은행을 통해 외화 송금 확인서를 요청하고 태국 통화(THB)로 환전할 수 있습니다. 이 확인서에는 FET 양식에 명시된 것과 동일한 정보가 포함되어 있으므로 토지국에 등록할 때도 사용할 수 있습니다.
콘도 유닛 매매 계약서에는 판매자와 구매자의 책임이 상세히 명시되어 있으며, 합의된 지불 일정, 콘도 유닛 구매 가격, 양도 날짜, 프로젝트 개발 기간, 양도 수수료 및 세금에 대한 책임, 보증 및 실사에 관한 사항 등이 포함됩니다.
표준 매매 계약서는 소비자 보호법 및 콘도법 및 기타 관련 법률을 준수해야 합니다. 소유권 이전은 현지 토지청 지점에서 이루어지며, 이전 시 공식 매매 계약서(태국어로 작성)에 서명해야 하며 당사자는 관련 법정 수수료, 세금 및 이전 비용도 지불해야 합니다.
태국에서 콘도미니엄 유닛을 양도하는 과정에는 양도 수수료(소유권 등록 수수료), 원천징수세, 인지세, 특정 사업세(해당되는 경우) 등 다양한 수수료, 세금 및 비용이 포함됩니다. 이러한 수수료의 금액은 콘도미니엄 유닛을 구매하는 과정에서 신중하게 고려해야 합니다. 이러한 비용을 판매자와 구매자가 분담하는 방법은 판매-구매 계약서 작성 시 협의하며 양 당사자의 승인이 필요합니다.
건설 중인 콘도 프로젝트의 유닛을 구매할 경우, 소비자 보호법에 따라 판매자(일반적으로 콘도 프로젝트 개발업체)는 구매자에게 소유권 등록 수수료의 최대 절반만 전달할 수 있습니다. 콘도에는 토지 및 주택세가 적용되지 않으며, 상대적으로 낮은 유지비만 납부하면 됩니다. 주거용 콘도의 경우 일반 연간 재산세를 도입할 계획이 승인되었습니다. 이 세금은 콘도 유닛의 감정가의 0.1%에 해당하는 금액이 부과됩니다.
소유권 등기가 완료되면 새 소유자는 콘도 유닛에 대한 소유권 증서를 받게 됩니다. 콘도 건물의 일부를 구성하는 모든 아파트 유닛은 합법적인 소유자에게 속하며 토지국에서 발급하는 소유권 증서가 있습니다.
소유권 증서에는 다음 사항이 포함되어야 합니다:
판매자는 콘도미니엄이 외국인 소유 쿼터인 49%를 준수하고 해당 유닛에 미납된 관리비가 없음을 보증하는 서신을 제공해야 합니다(기존 콘도미니엄 유닛을 구매하는 경우). 그 밖에 부동산 양도 시 필요한 서류는 다음과 같습니다:
콘도미니엄 법에 따라 외국인이 태국에서 콘도미니엄 유닛을 소유할 수 있기 때문에 콘도미니엄 유닛을 구입하는 것이 쉬워 보일 수 있습니다. 그러나 거래 자체는 전체 과정을 잘 알고 신중하게 거래를 마무리할 수 있는 변호사가 감독해야 하며, 그렇지 않으면 콘도미니엄이 건설되는 토지 소유권과 관련된 예상치 못한 문제나 콘도미니엄의 외국인 소유권 할당량 49% 초과 등 다양한 문제에 직면할 수 있습니다
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