태국에서는 복잡한 규칙, 법률 및 규정 체계가 부동산 소유권, 거래 및 토지 사용을 규정하고 있습니다. 이러한 문제를 규율하는 성문화되거나 통일된 규정이나 법률이 없으며, 미등록 부동산과 등록 부동산, 등록 소유자 및 거래에 필요한 데이터를 즉시 제공하는 중앙 집중식 부동산 등기소가 아직까지 존재하지 않습니다. 또한 소유권 중복, 이중 소유권, 토지 이중 판매, 허위 소유권 확산, 토지 잠식, 비윤리적인 개발업자에 의한 미등록 부동산 콘도 및 세분화 프로젝트 판매, 현행 구역 설정과 같은 규제와 관련된 토지 이용 갈등 등의 문제가 부동산 부문과 이해관계자들을 계속 괴롭히고 있습니다.
따라서 태국 부동산의 세계는 험난한 영역에 속합니다. 투자, 취득 또는 임대를 위한 대상 토지에 대한 실사 조사는 언급된 중대한 위험을 피하고 모든 결정을 내리는 개인이 안심할 수 있도록 보장하기 위해 의심의 여지없이 필요합니다. 법무법인 저스로앤컨설팅은 부동산 감정평가사, 부동산 변호사, 부동산 비즈니스 자문가, 회계사 및 기타 부동산 전문가를 보유하고 있으며, 고객이 특정 부동산을 취득하거나 투자하는 것과 관련된 주요 위험에 대처하기 위해 필요한 핵심 정보와 통합 부동산 솔루션을 제공합니다.
양도인 또는 부동산 구매자가 직면하는 일반적인 문제에는 토지 사용 제한, 퇴거 문제, 건축 허가 제한 등이 있습니다.
태국에서 부동산을 구매할 계획이라면 구매를 완료하기 전에 적절한 실사를 수행하여 법적 소유자의 적법성과 부동산 소유자가 부동산을 정당하게 판매할 수 있는지 확인해야 합니다. 또한 잠재적인 부속물이나 법적 저당권이 있는지 조사해야 합니다.
예를 들어 토지 소유권 증서와 같은 관련 토지 문서를 고려하여 법률적 배경이 풍부하고 합법적으로 부동산 실사를 수행할 수 있는 부동산 전문가의 조언을 구하는 것이 현명합니다. 또한 부동산 실무자는 토지 소재지의 토지 사무소에서 소유권 조사를 철저히 하고 모든 건물 건축 허가를 평가해야 합니다.
또한 다음과 같은 중요한 세부 사항이 포함된 종합 실사 보고서를 반드시 받아야 합니다:
소유권 현황 및 토지 문서
↪CF_200D↩태국법에 따르면 토지 문서는 소유권 통지서부터 시작하여 토지 소유권 증서까지 계층 구조의 최상위에 있으며 완전한 소유권을 나타냅니다.
따라서 소유권의 계층 구조 수준과 토지 문서의 맥락과 역사, 제대로 발급되었는지 여부, 하위 계층의 증거 또는 다른 토지 문서에서 업그레이드된 것인지를 아는 것이 필수입니다.
토지세부 정보
이 섹션에는 토지 세부 정보, 주변 토지 표시 및 미니어처 지도가 명시되어 있습니다.
소유권연대기
부동산 실사 보고서의 이 섹션에서는 해당 토지의 소유권 이력을 확인해야 합니다. 원래 소유권 문서가 소유권 증서 대신 하위 문서로 간주되는 시점을 확인하는 것이 중요합니다. 또한 소유권 증서가 적법하게 발급되었는지 확인해야 합니다.
첨부 파일 및 법적저당권
태국 법률에 따라 부동산에 대한 지역권, 저당권, 담보권 및 기타 법적 저당권은 해당 토지가 위치한 토지청에 등록해야 유효합니다.
부동산에 대한 임대차 및 기타 권리 등록
↪CF_200D↩태국법에 따라3년 이상 지속되는 부동산 임대차 계약은 해당 지역의 토지청에 등록해야 합니다. 임대차 계약이 3년 미만인 경우에는 등록할 필요는 없지만 계약서를 작성해야 합니다. 이 섹션에서는 토지를 다른 개인에게 3년 이상 임대하거나 수익권, 사용권 또는 거주권과 같은 다른 임차권이 적용되는지 여부를 명확히 설명합니다. 이 설명은 구매자가 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리의 범위를 사용합니다. 소유권 이전은 부동산 임대 계약을 해지하지 않습니다. 소유권을 이전받는 사람은 권리를 부여받으며 양도인이 임차인에 대해 갖는 의무에 대한 책임이 있습니다.
건물 관리 규정, 구역 설정 및 환경 규정
도시계획법은 태국의 산업, 주거, 환경, 농업 및 문화 보호 목적과 관련된 토지 사용을 규제합니다. 또한, 모든 건축물은 다른 관련 법률과 함께 건축 규제에 관한 법률에 따라 관련 규칙, 고시 및 규정을 준수해야 합니다. 이 섹션은 건물 건축과 관련된 현행 구역 설정, 환경 규제 및 건물 통제를 명확히 하고 토지 사용을 다루어 토지 구매자가 해당 토지에 건물을 지을 수 있는지 여부를 파악할 수 있도록 하기 위한 것입니다. 기본적으로 이 섹션에서는 부동산의 건물 건축이 유효한 건축 허가를 받았는지 여부와 구매자가 고려해야 할 기타 필수 허가가 있는지 여부를 확인합니다.
소송
↪CF_200D↩귀하는토지 소유자의 재산에 영향을 미칠 수 있으므로 토지 소유자에 대한 소송 사건이 어디에 연루되어 있는지 평가하기 위해 적절한 소송 검색을 실행해야 합니다.
공식 평가 가격
토지구매자는 공식 평가 가격을 반드시 알아야 합니다. 토지청에서 부동산 이전 등기를 할 때 정부 기관이 공식 평가 가격을 확인하기 때문에 특히 중요합니다. 정부 당국이 결정한 공식 평가 가격은 토지 사무소가 부동산 이전 등기를 위해 요구하는 이전 수수료 계산에 포함됩니다. 공식 평가 가격은 일반적으로 실제 판매 가격 및 시장 가격보다 낮습니다.
접속하기일반적으로 부동산은 직접 인접한 접근 방식이든 다른 부동산을 경유하는 방식이든 소유자에게 공공 도로에 대한 접근 권한을 부여해야 합니다. 토지 소유자가 다른 부동산을 통해서만 공공도로에 접근할 수 있는 경우, 해당 토지에 진입할 수 있는 권리를 부여하는 사람의 토지에 대한 노역을 등록해야 합니다.
현장 조사
↪CF_200D↩실사보고서에 포함된 위에 언급된 요건 및 정보 외에도 부동산 전문가와 함께 현장 조사를 실시하는 것이 좋습니다. 현장 조사의 목적은 해당 부동산이 구매하려는 토지와 동일한지 확인하고, 토지 위치를 관찰하며, 관찰한 토지가 토지 문서에 표시된 것과 동일한 구획인지 확인하는 것입니다.
부동산 실사 또는 소유권 확인 및 조사 서비스는 다음과 같습니다:
⦁ 대상 부동산에 대한 소유권, 세금 신고서 또는 기타 소유권의 진위, 유효성 및 현재 상태 조사(부동산을 양도하거나 양도할 수 있는 등기 소유자의 권리 포함)
⦁ 관련 정부 기관과의 중복 또는 이중 소유권 확인
⦁ 등기 조사, 대상 부동산에 대한 명백하고 현존하는 유치권 및 담보권
⦁ 현지 행정 기관, 재판 법원, 항소 법원에 대상 부동산과 관련된 계류 중인 청구, 불만, 소송 또는 절차에 대한 조사, 토지 소유권 기능을 담당하는 기관
⦁ 대상 부동산의 정확한 위치, 등록 소유자 및 실제 소유자(소유권, 소유권 및 기타 부동산에 대한 권리 주장 포함) 조사
⦁ 성격에 대한 조사, 대상 부동산의 법적 분류 및 실제 토지 사용(현재 구역 분류 및 승인된 토지 사용 및 제안된 구역 재분류 포함)
⦁ 고객이 의도하는 대상 부동산의 사용에 대한 법적 및 토지 사용 제한 조사, 지역권 및 좌절 포함
⦁ 정부의 농업 개혁 또는 기타 사회 프로그램에 따른 대상 부동산의 적용 범위 조사
⦁ 대상 부동산에 대한 세금 부채 및 / 또는 청구 조사
⦁ 관련 정부 기관과의 지리적 위험 확인
⦁ 부동산이 등록 된 소유자의 일반 자산인지 자본 자산인지에 대한 조사
⦁ 등록 소유자에 대한 다음과 같은 조사
현재 주소 및 상속인(사망한 경우) 또는 현재 등록 상태 및 현재 임원/이사/주주(법인인 경우) 등 ⦁ 대상 부동산의 수용 또는 공매 예정 문제 등 부동산 취득과 관련된 기타 위험에 대한 조사
⦁ 부동산 소유자 또는 프로젝트 개발자의 건물 준수에 대한 조사, 조닝 및 기타 토지 사용 및 개발 규정 및 제한
⦁ 대상 부동산의 건설, 개발 및/또는 관리와 관련하여 발급된 허가, 면허 및 승인에 대한 확인
