에어비앤비(Airbnb), 부킹닷컴(Booking.com), 아고다(Agoda), VRBO 등 다양한 단기 임대 플랫폼들은 여행객들의 태국 숙박 방식을 혁신적으로 변화시켰지만, 태국 법률 자체는 변하지 않았습니다. 태국의 단기 숙박을 규율하는 법적 체계는 이러한 플랫폼들이 등장하기 훨씬 전에 제정된 것이며, 법원은 적절한 허가 없이 일일 또는 주 단위로 숙소를 등록하는 행위가 대부분의 경우 불법이라는 점을 분명히 해왔습니다. 소유주, 외국인 투자자 및 개발자들에게 있어 문제는 단기 임대 자체가 규제 대상인지 여부가 아니라, 2004년 호텔법(Hotel Act B.E. 2547) (2004), 콘도미니엄법 B.E. 2522 (1979), 건축 관리법 B.E. 2522 (1979), 도시 계획법 B.E. 2562 (2019), 토지법 공포법 B.E. 2497 (1954), 외국인 사업법 B.E. 2542 (1999), 세법 및 토지·건축세법 B.E. 2562 (2019)를 준수하도록 이 활동을 어떻게 구성할 것인가에 있습니다.

이 가이드는 합법적인 장기 임대, 합법적인 허가 숙박업, 그리고 호스트에게 형사 책임을 초래할 수 있는 무허가 호텔 운영 사이의 경계가 어디에 있는지 포괄적이고 지속적인 관점을 원하는 소유주 및 투자자들을 위해 태국 변호사들이 작성했습니다. 이 가이드는 법적 정의, 30일 규정, 2023년에 도입된 소규모 숙박 시설 신고 제도, 콘도미니엄법 제17/1조에 따른 콘도미니엄 관련 금지 규정, 주요 판례, 준수 방안, 외국인 소유주에게 적용되는 추가 제약 사항, 그리고 태국에서 단기 임대 소득에 부과되는 세금 처리 방식 등을 설명합니다.

태국의 단기 임대 관련 법적 체계

태국에서 에어비앤비 방식의 숙박 사업을 운영할 때 주로 적용되는 법률은 다섯 가지입니다. 2004년(불기 2547년) 제정된 『호텔법』 은 호텔의 정의를 규정하고, 호텔 운영에 필요한 면허를 의무화하며, 무면허 숙박 시설에 대한 형사 처벌을 명시하고 있습니다. 특히 2008년 개정으로 도입된 제17조 제1항을 포함한 2522년(1979년) 콘도미니엄법은 개별 콘도미니엄 유닛의 상업적 사용을 제한하며, 공동 소유주와 법인이 주거용 콘도미니엄 내에서 사실상 호텔을 운영하는 소유주를 상대로 조치를 취할 수 있는 근거를 제공합니다. 건축 관리법 B.E. 2522(1979) 및 관련 장관령은 건물이 합법적으로 호텔로 사용될 수 있는지 여부를 결정하는 기술적 요건(화재 안전, 출구, 스프링클러, 연면적, 주차장)을 규정하고 있습니다. 도시계획법(B.E. 2562, 2019) 및 지방 도시계획 조례는 해당 부지의 용도 구역을 결정하며, 해당 구역에서 호텔 용도가 허용되는지 여부를 규정합니다. 외국인 사업법(B.E. 2542, 1999)은 호텔 운영을 제3목에 따라 태국 국민에게만 허용되는 사업으로 분류하며, 외국인 사업 허가 및 BOI(태국투자위원회) 지원에 대한 제한적인 예외 조항을 두고 있습니다.

여기에 세 가지 법률이 추가로 적용됩니다. 민상법(Civil and Commercial Code)은 일반 임대차에 관한 제537조부터 제545조, 그리고 소유권 및 공동소유권에 관한 제1336조와 제1360조를 통해 모든 임대 계약의 계약적·재산적 기반을 마련하고 있습니다. 세법은 임대 소득을 수동적 임대(원천징수세만 적용되는 제도)로 취급할지, 아니면 숙박 서비스(7% 부가가치세 부과 대상이 될 수 있음)로 취급할지를 결정합니다. 2020년 1월 1일부터 시행된 2019년(B.E. 2562) 토지 및 건물세법은 부동산의 실제 용도에 따라 부동산 자체에 세금을 부과하며, 상업적으로 사용될 경우 세율이 상당히 높게 적용됩니다. 이 법령들 중 어느 것도 에어비앤비(Airbnb)를 명시적으로 언급하지는 않지만, 이 법규들은 종합적으로 해당 플랫폼이 제기하는 모든 의문에 대한 해답을 제공합니다.

태국 법상 단기 임대 숙소는 언제부터 “호텔”로 간주되나요?

에어비앤비 호스트에게 가장 중요한 문제는 해당 활동이 ‘호텔법’의 적용 대상인지 여부입니다. 적용 대상인 경우 호텔 영업 허가가 필요하며(단, 규모가 매우 작은 사업의 경우 2023년 시행규칙에 따른 신고만으로도 충분합니다), 적용 대상이 아닌 경우 호스트는 일반적인 민법 및 세법 규정을 준수하는 범위 내에서 자유롭게 운영할 수 있습니다. 이 기준은 호텔법 제4조에 의해 정해지며, 2023년에 개정된 2008년 장관 규정에 의해 구체화되었습니다.

제4조에 따른 “호텔”의 정의

2004년(불기 2547년) 호텔법 제4조는 “호텔”을 여행자 또는 기타 사람에게 대가를 받고 일시적인 숙박 서비스를 제공하는 사업 목적으로 설립된 숙박 시설로 정의하고 있습니다. 동 조항에는 세 가지 예외 조항이 명시되어 있습니다. 첫 번째는 정부 기관, 국영 기업, 공공기관 또는 기타 국가 기관이 운영하는 숙박 시설, 혹은 비영리 기반으로 자선 또는 교육 목적으로 운영되는 숙박 시설을 제외합니다. 두 번째 예외는, 에어비앤비(Airbnb) 문제와 관련하여 단연 가장 중요한 것으로, 월별 서비스 요금 또는 그 이상의 대가를 받고 제공되는 숙박 시설을 제외한다. 세 번째 예외는 내무부 장관이 장관령을 통해 추가적인 면제 사항을 규정할 수 있는 권한을 부여하며, 이는 아래에서 설명할 소규모 숙박 제도에 대한 법적 근거가 된다.

두 번째 예외 조항은 유명한 “30일 규정”의 근거가 됩니다. 법적으로 정해진 바에 따라 매월 또는 그 이상의 기간으로 지속적으로 임대되는 숙박 시설은 호텔법의 적용 대상이 아니므로 호텔 영업 허가가 필요하지 않습니다. 반면, 1박, 1주 또는 2주 단위로 임대되는 숙박 시설은 호텔법의 적용을 받으며, 제15조에 따른 영업 허가 의무가 발생합니다.

30일 규정과 플랫폼에의 적용 방식

실무상 ‘30일 규정’이란 에어비앤비(Airbnb), 부킹닷컴(Booking.com), 아고다(Agoda) 또는 이와 유사한 플랫폼에 게시된 합법적인 단기 숙박 숙소는 최소 1개월 이상의 숙박 기간을 제공해야 하며, 임대료는 월 단위로 계산되어야 함을 의미합니다. 표준 호텔식 편의 시설(숙박 간 청소, 열쇠 전달, 프런트 서비스 등)을 제공하며 대가를 받고 3박 또는 1주일 숙박을 위한 숙소를 등록하는 행위는, 법원이 호텔법 제15조를 위반한다고 반복적으로 판시해 온 전형적인 무허가 호텔 운영 사례에 해당합니다.

임대료 산정 방식은 임대 기간만큼이나 중요합니다. 1개월 단위의 예약이라 하더라도 일일 요금을 제시하거나, 단기 숙박이 가능한 숙소로 광고하거나, 투숙객 교체 시마다 정기적으로 청소를 하는 등의 행위는 모두 당국과 법원이 해당 활동을 주거용 임대차 계약이 아닌 호텔형 서비스로 판단하는 근거가 됩니다. 진정한 장기 숙박 모델을 운영하는 호스트는 월별 임대차 계약서, 월별 청구서, 그리고 호텔식 서비스가 제공되지 않음을 입증할 수 있는 자료를 마련해야 합니다.

2023년 소규모 숙박 시설 면제

2023년 8월 30일 관보에 게재되어 60일 후 발효된 ‘호텔 영업 유형 및 기준에 관한 장관령 제2호(2566년, 2023년)’은 기존의 소규모 숙박 시설 기준을 대체하고, 가장 소규모의 숙박 시설에 대한 신고 제도를 도입했습니다. 현행 규정에 따르면, 총 객실 수가 8개 이하이고 수용 인원이 30명 이하인 숙박 시설은 운영자가 등록관(지방의 경우 지방행정국, 방콕의 경우 방콕시 행정국)에 신고하고 규정된 화재 안전, 객실 크기 및 운영 규칙을 준수하는 경우, 호텔법에 따른 "호텔"로 간주되지 않습니다. 이 신고는 5년간 유효하며 갱신할 수 있습니다.

이 면제 조항은 본격적인 호텔 면허 취득에 따르는 비용과 시간을 감당하고 싶지 않은 빌라, 소규모 부티크 주택 및 소규모 홈스테이 시설 소유주들에게 가장 현실적인 규제 준수 방안입니다. 그러나 주거용 콘도미니엄 내 개별 세대에는 이 조항이 적용되지 않습니다. 이는 ‘콘도미니엄법’이 개별 세대의 상업적 사용을 금지하고 있기 때문이며(아래 참조), 또한 어떤 경우에도 단일 세대만으로는 8개 객실 기준을 충족할 수 없기 때문입니다. 여러 콘도미니엄 유닛을 하나의 "소규모 숙박시설"로 통합하고자 하는 소유주들은 바로 이 같은 콘도미니엄법상의 문제에 직면하게 됩니다.

무허가 단기 임대 시 부과되는 벌칙

법적 절차를 따르지 않고 단기 임대업을 운영할 경우 부과되는 제재는 단순한 경고 차원이 아닙니다. 이는 『호텔법』에 따라 형사 처벌 대상이 되며, 『분양주택법』에 따라 행정 처분을 받을 수 있을 뿐만 아니라, 이웃 주민이나 법인이 제기하는 민사 소송과 병행될 수 있습니다.

호텔법상 형사 책임

2004년(불기 2547년) 호텔법 제59조에 따라, 제15조에서 요구하는 면허 없이 호텔 영업을 하는 자는 1년 이하의 징역 또는 20,000바트 이하의 벌금, 또는 이 둘 모두에 처해질 수 있으며, 위반 행위가 지속되는 동안에는 하루당 최대 10,000바트의 계속적 벌금이 부과됩니다. 이 처벌은 운영자에게 부과되며, 법원은 이를 플랫폼이 아닌 해당 부동산을 등록하고 대금을 수령하는 자연인으로 일관되게 간주해 왔습니다. 또한, 운영자가 법인인 경우, 운영을 담당하는 이사 및 권한을 위임받은 대리인은 개인적으로 책임을 질 수 있습니다.

주택관리법 위반에 따른 과태료

해당 주택이 분양형 아파트인 경우, 2008년 개정안에 따라 도입된 2522년(1979년) 분양형 아파트법 제17조 제1항 제2호에 따르면, 누구도 동 조항 제1항에 따라 법인이 상업용으로 특별히 지정한 구역을 제외하고는 분양형 아파트 내부에서 영업 또는 사업 활동을 할 수 없다. 이 조항은 소유주가 주거용 주택에서 상점, 미용실 또는 사무실을 운영하는 것을 막기 위해 마련되었으며, 법원은 반복적인 단기 임대 운영을 해당 조항의 의미 내에서 "상거래"로 일관되게 취급해 왔습니다. 동법 제65조에 따라 위반 시 최대 50,000바트의 벌금이 부과되며, 위반 기간 동안 하루당 최대 5,000바트의 계속적 벌금이 부과된다.

기타 행정적 및 민사적 책임

호텔법 및 콘도미니엄법 외에도, 무허가 단기 임대 행위는 여러 가지 다른 법적 책임을 초래할 수 있습니다. 건축관리법(B.E. 2522, 1979)은 건축 용도 증명서(Or 6)와 일치하지 않는 방식으로 건물을 사용하는 행위를 제재하며, 호텔로 운영되는 주거용 건물은 사용 중지 행정 명령 및 벌금 처분을 받을 수 있습니다. 외국인 사업법(B.E. 2542, 1999) 제37조에 따르면, 외국인 지분 비율이 과반인 회사가 무허가 호텔을 운영할 경우 최대 3년의 징역형, 10만~100만 바트의 벌금형 또는 두 가지 처벌을 모두 받을 수 있습니다. 이민법 B.E. 2522(1979)는 호스트가 모든 외국인 투숙객에 대해 도착 후 24시간 이내에 TM30 신고서를 제출할 것을 요구하며, 이를 이행하지 않을 경우 건당 벌금이 부과되는 별도의 위반 행위로 간주됩니다. 민사상·상법 ( Civil and Commercial Code ) 제421조 및 제1337조에 따라, 숙소 제공자는 이웃으로부터 사적 방해에 대한 청구를 받을 수 있으며, 제1360조에 따라 해당 주거 단위의 사용이 다른 공동 소유자의 권리를 침해하는 경우 그들로부터 청구를 받을 수 있습니다.

숙소 유형에 따라 달라집니다: 호스팅이 가능한 곳과 불가능한 곳

단기 임대 규정은 모든 부동산 유형에 대해 형식상 동일하지만, 건물의 법적 성격에 따라 실제 적용 방식은 크게 다릅니다. 아래 표는 태국에서 가장 일반적인 부동산 유형별 현황을 요약한 것입니다.

분양주택 관련 규정은 대부분의 소유주들이 가장 자주 걸려드는 함정입니다. 분양주택 단위는 정의상, 다른 공동 소유주들과 공용 부지를 공유하는 공동 소유자가 개인 재산으로 소유하는 주거 단위입니다. 제17조 제1항에 명시된 2008년 분양주택법 개정안은 바로 주거용 분양주택 내에서의 점진적인 상업적 이용을 막기 위해 통과된 것입니다. 호텔법상 소규모 영업이 허용되는 경우라 하더라도, 콘도미니엄법은 그 근원부터 이를 차단합니다. 게다가 많은 콘도미니엄 관리 규약이 단기 임대를 명시적으로 금지하고 있으며, 대법원은 등록된 콘도미니엄 관리 규약이 개별 소유주의 동의 없이도 모든 공동 소유주에게 구속력을 갖는다고 판시한 바 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 주거용 콘도미니엄 내 에어비앤비(Airbnb) 유형의 숙소 등록은 법적 책임을 피하기 어렵습니다.

태국의 에어비앤비 관련 판례

태국의 단기 임대 관련 판례는 후아힌 콘도미니엄 판결을 중심으로 확립되었습니다. 2018년 초 후아힌 지방법원이 내린 일련의 판결에서, 법원은 호텔 영업 허가 없이 에어비앤비에 자신의 콘도미니엄 유닛을 등록해 1박 단위로 숙박을 제공한 호스트들에게 유죄를 선고했습니다. 2018년 1월 5일자 첫 판결에서는 호텔법 제15조 및 제59조를 근거로 5,000바트의 벌금과 위반 일수당 500바트의 계속적 벌금을 부과했다. 2018년 1월 16일자 두 번째 판결에서는 5,000바트의 벌금과 위반 일수당 100바트의 벌금을 부과했다. 이 판결들은 방콕 포스트(Bangkok Post)를 비롯한 태국 언론에 널리 보도되었으며, 이후 무허가 단기 임대 운영자들을 상대로 한 행정 조치에서 인용되기도 했다.

태국 대법원은 현재까지 에어비앤비(Airbnb)를 구체적으로 다룬 대표적인 판례를 내린 적은 없지만, 두 가지 관련 판례를 통해 관련 법 체계를 확고히 해왔습니다. 첫째, 대법원은 콘도미니엄법 제32조 및 제32/1조에 따라 토지청에 등록된 콘도미니엄 관리 규정이 절차적 요건을 충족한 경우, 해당 규정이 제정되기 전에 유닛을 취득한 소유주를 포함하여 모든 공동 소유주에게 구속력을 갖는다고 일관되게 판시해 왔습니다. 둘째, 대법원은 일반적인 에어비앤비 숙소 등록과 경제적으로 구별되지 않는 사실관계에서 호텔법에 따른 무허가 호텔 운영에 대한 유죄 판결을 유지해 왔다. 이러한 판례들의 종합적 효과는 소유자가 "에어비앤비"라는 명칭이 명시된 대법원 판결이 없다는 점을 근거로 해당 활동이 합법적이라고 주장할 수 없음을 의미한다.

단기 임대 사업을 합법적으로 운영하기 위한 방법

태국에는 ‘에어비앤비 전용 허가증’이라는 것은 없습니다. 하지만 소유주가 단기 숙박 시설을 합법적으로 운영할 수 있도록 허용하는 세 가지 정해진 절차가 있습니다. 어떤 절차를 선택할지는 부동산 유형, 운영 규모, 그리고 소유주의 초기 투자 의지에 따라 달라집니다.

경로 1: 30일 이상 체류

가장 간단하고, 비용도 적게 들며, 위험도도 가장 낮은 방법은 해당 부동산을 진정한 월세형 임대 방식으로 운영하는 것입니다. 임대 계약은 서면으로 작성되며, 임대료는 매월 계산되어 지급됩니다. 호스트는 매일 청소나 프런트 데스크와 같은 호텔식 서비스를 제공하지 않으며, 해당 부동산은 1박 또는 주 단위 숙박이 가능한 곳으로 광고되지 않습니다. 이 모델은 호텔법 제4조 제2항과 완전히 부합하며, 주거용 콘도미니엄 내에서 문제없이 운영될 수 있는 유일한 모델입니다. 단, 해당 건물의 관리 규정을 반드시 확인해야 합니다.

경로 2: 소규모 숙박 시설 제도에 따라 신고하기

주택, 빌라 및 소규모 홈스테이 소유주의 경우, 가장 효율적인 규제 준수 방법은 2023년(불기 2566년) 제2호 장관령에 따른 소규모 숙박시설 신고 절차입니다. 소유주는 등록기관(DOPA 또는 BMA)에 신고서를 제출하여 해당 부동산에 대한 정보를 기재하고, 객실 수가 8개를 초과하지 않으며 최대 수용 인원이 30명 이하임을 확인해야 합니다. 해당 부동산은 규정된 화재 안전 규칙(화재 경보기, 소화기, 비상 조명 및 명확한 대피 안내 표지판), 투숙객 등록에 관한 기록 보관 규칙, 그리고 해당 등급에 적용되는 건축 요건을 준수해야 합니다. 신고의 유효 기간은 5년이며, 갱신해야 합니다.

경로 3: 호텔 영업 허가 신청

수영장 빌라 단지, 소규모 숙박 시설 기준을 초과하는 호스텔, 단기 투숙객을 대상으로 하는 모든 서비스형 아파트 등 대규모 시설의 경우, 호텔법 제15조에 따른 정식 호텔 영업허가 취득이 유일한 적법한 절차입니다. 신청서는 각 주의 지방행정국 등록관에게 제출하거나, 방콕의 경우 방콕시 행정국에 제출해야 합니다. 등록관은 해당 건물이 유효한 건축 허가증(Or 1)과 호텔로 명시된 건축 용도 증명서(Or 6)를 보유하고 있는지, 제안된 관리자가 자격 요건을 충족하며 호텔법 제16조에 명시된 결격 사유에 해당하지 않는지, 개정된 2008년(B.E. 2551) 장관령의 화재 안전, 접근성 및 객실 크기 요건을 충족하는지, 그리고 해당 부지가 지역 도시 계획 조례에 따라 호텔 용도가 허용되는 구역에 위치해 있는지 확인합니다. (2008)의 개정된 규정에 따른 화재 안전, 접근성 및 객실 크기 요건을 충족하는지, 그리고 해당 부지가 지역 도시계획 조례에 따라 호텔 용도가 허용되는 구역에 속하는지 여부를 확인합니다. 필요에 따라 부수적 허가(주류, 수영장, 음식, 간판)가 추가됩니다.

외국인 소유주 및 운영자: 추가적인 제약 사항

에어비앤비(Airbnb)와 같은 플랫폼을 통해 숙소를 제공하려는 외국인 투자자는 앞서 설명한 규정 외에도 두 가지 추가적인 제약을 받게 됩니다. 첫 번째는 토지 소유 금지입니다. 불기 2497년(1954년) 제정된 토지법 제86조는 조약에 따른 경우를 제외하고는 외국인이 태국 내 토지를 소유하는 것을 금지하고 있습니다(현재 태국은 이와 같은 조약을 체결하고 있지 않습니다). 제97조는 지분의 49% 이상을 외국인이 보유하거나 주주의 절반 이상이 외국인인 태국 법인에 대해서도 이 금지 조항을 확대 적용합니다. 따라서 외국인 개인은 콘도미니엄법 제19조 비스에 따라 해당 건물의 외국인 할당량인 49% 범위 내에서 콘도미니엄 유닛을 소유할 수 있지만, 빌라가 지어진 토지는 소유할 수 없습니다. 합법적인 우회 방안으로는 태국인이 과반수를 소유한 태국 유한회사가 토지를 보유하는 방법, 민상법 제540조에 따른 30년 등록 임대차 계약과 제1410조에 따른 건물 별도 소유권 설정, 또는 1977년(B.E. 2520) 투자촉진법 제27조에 따라 촉진 대상 활동에 한해 외국인 토지 소유를 허용하는 BOI(태국 투자청)의 투자 촉진 인가를 받는 방법이 있습니다.

두 번째 제약은 사업 운영 제한입니다. 1999년(불기 2542년) 제정된 ‘외국인 사업법’은 호텔 운영을 제3류에 포함시켜, 태국 국민이 아직 외국인과 경쟁할 준비가 되어 있지 않은 사업으로 규정하고 있습니다. 따라서 외국인 지분이 과반인 태국 법인은 동법 제17조에 따른 외국인 사업 허가(드물고 재량에 따라 발급됨)나, 법의 규정에 따라 해당 제한을 해제하는 투자촉진법 제12조에 따른 BOI(태국 투자위원회) 장려 증명서를 취득하지 않고서는 호텔을 운영할 수 없습니다. 이러한 제한은 일반적으로 소유주가 직접 거주하는 주택을 장기 체류 목적으로 단순 임대하는 경우에는 적용되지 않으나, 해당 활동이 호텔 형태의 숙박 사업으로 전환되는 순간에는 적용됩니다.

외국인 숙소 운영자는 또한 투숙객이 도착한 지 24시간 이내에 TM30 신고서를 통해 입국관리국에 모든 투숙객을 등록해야 하며, 해당되는 경우 외화 반입 규정을 준수해야 하고, 임대와 관련된 업무(숙소 관리, 투숙객 맞이, 청소 등)가 2017년 외국인 근로 관리에 관한 긴급령 (2017)에 따른 취업 허가를 받아야 합니다. 이러한 의무 사항을 준수하지 않을 경우, 각 위반 사항에 대해 별도의 과태료가 부과되며 운영상 불이익을 받을 수 있습니다.

단기 임대 소득에 대한 과세

태국에서는 단기 임대 소득에 대해 소득세, 부가가치세, 토지 및 건물세 등 세 가지 항목으로 과세됩니다. 과세 방식은 해당 활동의 법적 성격(임대 대 호텔 서비스), 호스트의 법적 형태(개인 대 법인), 그리고 부동산의 실제 용도에 따라 달라집니다.

개인소득세

개인이 얻은 임대 소득은 세법 제40조 제5항에 따른 소득으로 간주되며, 임대인의 연간 개인 소득세 신고서(PND 90/91)에 포함됩니다. 누진세율은 과세 대상 순소득의 첫 150,000바트까지 0%에서 시작하여 5,000,000바트 초과 소득에 대해서는 35%까지 적용됩니다. 임대인은 증빙 서류를 제출하여 실제 비용을 공제하거나, 세법 제42ter조에 따른 장관령에서 정한 비율인 건물에 대한 30%의 일률적 표준 공제를 청구할 수 있습니다. 임차인이 태국 법인인 경우, 임차인은 임대료의 5%를 원천징수하여 임대인을 대신하여 세무국에 납부해야 하며, 임대인은 해당 원천징수액을 연간 납세 의무액에서 공제받을 수 있습니다.

법인세

단기 임대 부동산을 소유 및 운영하는 태국 기업은 순이익의 20%에 해당하는 법인세를 납부합니다(해당되는 경우 왕실 칙령에 따른 중소기업 감면 혜택 적용). 활동 7.6(호텔)에 따른 BOI(태국 투자진흥청) 인센티브 혜택을 받는 호텔 면허 사업자는 최대 8년간 법인세 면제 혜택을 받을 수 있으며, 이는 적격 투자 금액을 상한으로 합니다. 또한 투자진흥법 제34조에 따라 면제 대상 이익에서 발생하는 배당금에 대해서도 세금이 면제됩니다.

부가가치세(VAT)

부동산 임대 계약은 세법 제81조 제1항 (t)호에 따라 부가가치세 면제 대상입니다. 반면, 호텔식 편의 시설(투숙 간 청소, 프런트 데스크, 매일 아침 식사 등)을 포함하는 숙박 서비스는 부가가치세 과세 대상 서비스로 간주되며, 사업자의 연간 매출액이 180만 바트인 등록 기준액을 초과할 경우 7%의 부가가치세가 부과됩니다. 실무상, 30일 이상의 순수 임대 계약은 부가가치세 면제 대상에 해당하지만, 일반적인 에어비앤비(Airbnb) 방식의 운영은 객실 제공에 서비스가 포함되는 경우 부가가치세 과세 대상 범주에 속하게 됩니다.

토지 및 건물세

2020년 1월 1일부터 시행된 2019년(B.E. 2562) 토지 및 건물세법에 따라, 부동산은 실제 용도에 따라 결정된 세율을 적용받아 매년 감정가를 기준으로 과세됩니다. 소유주가 주 거주지로 사용하는 콘도미니엄의 주거용 부동산은 토지 및 건물 합산 가치 중 첫 5,000만 바트(또는 건물만 있는 경우 1,000만 바트)에 대해서는 면세 혜택을 받으며 , 최대 0.30%로 상한이 정해진 누진세율이 적용됩니다 . 호텔 운영이나 반복적인 단기 임대 등 상업적 용도로 사용되는 경우, 최대 1.20%로 상한이 설정된 누진세율이 적용됩니다 . 공터로 방치되거나 미사용 상태인 토지의 경우, 최대 1.20%로 상한이 설정된 누진세율이 적용되며, 3년마다 세율이 인상되어 최대 3%까지 올라갑니다 . 지방 행정 기관(테사반 또는 OBT)이 매년 세금을 징수합니다 .

외국 호스트에 대한 원천징수 및 조세조약 관련 사항

태국 내 원천에서 비거주자 호스트에게 임대 수입이 지급되는 경우, 지급자는 세법 규정에 따라 총액에 대해 15%의 원천징수를 해야 하며, 해당 이중과세방지협정에 따라 세율이 감면될 수 있습니다. 또한 해당 활동이 부가가치세 과세 대상 숙박 서비스로 간주될 경우, 호스트는 태국에서 부가가치세 등록을 해야 할 수도 있습니다.

실무용 규정 준수 체크리스트

태국에서 단기 임대용 부동산을 등록하기 전에, 모든 소유주는 동일한 체크리스트를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 부동산 유형(콘도미니엄, 단독주택, 빌라, 건물 등)을 확인하고 해당되는 법적 규정을 파악하십시오. 해당되는 경우, 콘도미니엄법 제32조 및 제32/1조에 따라 등록된 단기 임대 제한 사항을 포함하여 콘도미니엄 관리 규정을 숙지하십시오. 관할 지자체에서 건축 허가증(Or 1)과 건축 용도 증명서(Or 6)를 확인하고, 제안된 용도가 해당 서류와 일치하는지 확인하십시오. 도시계획법(B.E. 2562, 2019)에 따라 제정된 지역 도시계획 조례에 따른 용도 구역을 확인하십시오. 규정 준수 방식(장기 체류, 소규모 숙박 신고 또는 정식 호텔 면허)을 선택하고 해당 서류를 준비하십시오. 태국 세무 의무(개인소득세 또는 법인세, 기준액 초과 시 부가가치세, 토지 및 건물세)에 등록하고 관련 신고를 이행하십시오. 외국인 투숙객을 위한 TM30 신고 절차를 마련하십시오. 향후 활동의 법적 성격에 대한 이의가 제기될 경우를 대비하여, 각 예약에 대해 서면 계약서, 청구서 및 결제 영수증을 작성하여 보관하십시오.

Juslaws & Consult의 지원 방식

Juslaws & Consult는 태국 전역의 소유주, 투자자 및 개발사에게 단기 임대 및 호텔 사업의 구조 설계와 운영에 관한 자문을 제공합니다. 당사 팀은 특정 부동산에 대해 장기 숙박, 소규모 숙박 시설, 그리고 일반 호텔 운영 방식 간의 장단점을 비교 분석한 구조 설계 메모를 작성하고, 임대차 계약서, 소규모 숙박 시설 신고서, 호텔 영업 허가 신청서 및 부대 허가 서류(주류, 수영장, 식음료, 간판)을 작성하며, 콘도미니엄 관리 규정 및 건물 용도 증명서를 검토하고, 활동 7.6에 해당하는 호텔 프로젝트를 위한 BOI(태국 투자청) 인센티브 신청서를 제출하며, 세법 및 토지·건물세법에 따른 태국 세금 등록 및 지속적인 규정 준수를 지원합니다. 또한 당사는 등기소에서의 행정 절차, 콘도미니엄 법인과의 분쟁, 호텔법에 따른 형사 소송에서 고객을 대리하며, 방콕, 푸켓, 크라비, 코사무이, 치앙마이, 후아힌, 파타야 전역에서 영어, 프랑스어, 태국어로 업무를 수행합니다.

자주 묻는 질문

태국에서 에어비앤비 이용은 합법인가요?

에어비앤비에 숙소를 등록하는 행위 자체는 불법이 아닙니다. 합법 여부는 호스트가 실제로 제공하는 서비스 내용에 따라 결정됩니다. 에어비앤비를 통해 제공되는 월 단위 이상의 임대 계약은 2004년(B.E. 2547) 호텔법 제4조 제2항에 따라 합법입니다. 호텔 영업 허가나 소규모 숙박 시설 신고 없이 1박 또는 주 단위로 숙박을 제공하는 행위는 호텔법에 해당하며, 제59조에 따라 형사 처벌을 받을 수 있는 불법 행위입니다. 플랫폼은 동일하지만, 법적 성격은 계약 내용, 기간 및 객실에 포함된 서비스에 따라 달라집니다.

태국의 30일 규칙이란 무엇인가요?

“30일 규정”이란 호텔법 제4조 제2항에 명시된 예외 조항을 일컫는 통칭으로, 월 단위 서비스 요금 이상을 받는 숙박 시설을 호텔의 정의에서 제외하는 내용을 담고 있습니다. 실제로, 1개월(달력상) 이상 체류하는 경우에만 제공되며 임대료가 월 단위로 계산되는 숙박 시설은 호텔법의 적용 대상이 아니므로 호텔 영업 허가가 필요하지 않습니다. 그보다 짧은 기간의 숙박은 호텔법의 적용을 받습니다.

스마트 잠금 장치를 설치하고 저 혼자만 사용하는 경우, 에어비앤비를 통해 태국에 있는 제 콘도를 단기 숙소로 임대해도 될까요?

아니요. 2008년에 개정된 2522년(1979년) 콘도미니엄법 제17조 제1항 제2호에 따르면, 개별 콘도미니엄 세대 내에서의 영업 활동이 금지되며, 제65조에 따라 최대 50,000바트의 벌금과 일일 5,000바트의 추가 벌금이 부과됩니다. 이에 더해 호텔법이 적용되며, 제59조에 따라 최대 1년의 징역형, 최대 20,000바트의 벌금 및 일일 최대 10,000바트의 계속적 벌금이 부과될 수 있습니다. 호스트가 등기상 소유주이고 스마트 잠금장치를 사용한다는 사실은 법적 성격을 바꾸지 않습니다. 법원은 주거용 콘도미니엄 세대에서 반복적으로 단기 임대를 하는 행위가 불법이라고 거듭 판시해 왔습니다.

제 빌라를 에어비앤비에서 임대할 수 있나요?

네, 두 가지 방법이 있습니다. 이 빌라는 별도의 허가나 신고 없이 30일 이상 단위로 임대할 수 있습니다. 또는 운영자가 단기 숙박을 제공하고자 하는 경우, 2023년(불기 2566년) 제2호 장관령에 따라 도입된 소규모 숙박 시설 신고 제도를 통해 빌라를 운영할 수 있습니다. 이 제도는 최대 8개의 객실과 30명의 투숙객까지 허용하며, 화재 안전, 기록 보관 및 운영 규정을 준수해야 합니다. 그 이상의 규모로 운영하려면 호텔법 제15조에 따른 정식 호텔 면허가 필요합니다.

2023년 장관령에 따른 소규모 숙박 시설 신고란 무엇인가요?

2023년(불기 2566년) 제2호 장관령은 불기 2547년(1984년) 호텔법 제4조 제3항에 따라 제정되었으며, (2004년) 제4조 제3항에 따라 제정된 2023년(불기 2566년) 제2호 장관령은, 운영자가 지방행정국(방콕의 경우 방콕시 행정국)의 등록관에게 신고하고 규정된 화재 안전 및 운영 규칙을 준수하는 경우, 객실 수 8개 이하, 수용 인원 30명 이하의 숙박 시설이 완전한 호텔 면허 제도 적용을 받지 않고 운영될 수 있도록 허용합니다. 이 신고는 5년간 유효하며 갱신할 수 있습니다. 다만, 콘도미니엄 유닛에는 적용되지 않습니다.

태국에서 무허가 호텔을 운영할 경우 어떤 형사 처벌을 받게 되나요?

2004년(불기 2547년) 호텔법 제59조에 따라, 제15조에서 요구하는 면허 없이 호텔을 운영할 경우 1년 이하의 징역 또는 20,000바트 이하의 벌금, 또는 이 두 가지 처벌을 모두 받을 수 있으며, 위반 상태가 지속되는 동안에는 하루당 최대 10,000바트의 계속적 벌금이 부과됩니다. 운영자가 법인인 경우, 운영을 담당하는 이사 및 권한을 위임받은 대리인은 개인적으로 책임을 질 수 있습니다.

‘분양주택법’ 제17조 제1항은 에어비앤비에 대해 어떻게 규정하고 있나요?

2008년 개정안을 통해 도입된 2522년(1979년) 콘도미니엄법 제17/1조 제2항은, 동 조항 제1항에 따라 법인이 상업용으로 특별히 지정한 구역을 제외하고는 누구도 콘도미니엄 내부에서 무역 또는 사업 활동을 영위하는 것을 금지하고 있다. 제65조는 최대 50,000바트의 벌금과 더불어 하루 최대 5,000바트의 계속적 벌금을 부과한다. 개별 콘도미니엄 단위에 대한 반복적인 단기 임대 행위는 법원에서 해당 조항의 의미에 따른 영업 거래로 간주된다.

후아힌 법원은 에어비앤비에 대해 어떤 판결을 내렸나요?

후아힌 지방법원은 2018년 초, ‘완 바일라 콘도미니엄’의 입주자들이 에어비앤비에 객실을 등록해 1박 단위로 숙박을 제공함으로써 무허가 호텔을 운영한 혐의로 유죄 판결을 내렸다. 2018년 1월 5일 선고된 1심 판결에서는 5,000바트의 벌금과 하루 500바트의 계속적 벌금이 부과되었다. 이 사건은 에어비앤비 방식의 1박 단위 숙소 등록이 호텔법을 위반한다는 점을 태국에서 법원이 처음으로 인정한 사례로, 이후 무허가 단기 임대 운영자에 대한 행정 조치에서 참고 사례로 활용되어 왔다.

태국에서 단기 임대 소득은 어떻게 과세되나요?

개인 호스트의 경우, 임대 소득은 세법 제40조(5)항에 따른 소득으로 간주되며 0%에서 35%에 이르는 누진 개인 소득세율이 적용됩니다. 건물에 대해서는 30%의 표준 공제가 적용되거나 실제 지출액을 공제받을 수 있습니다. 임차인이 태국 법인인 경우 5%의 원천징수세가 적용되며, 호텔식 숙박 서비스의 경우 서비스 수수료에 대해 3%의 원천징수가 적용될 수 있습니다. 해당 활동이 부가가치세 과세 대상 숙박 서비스에 해당하고 매출액이 180만 바트를 초과하는 경우 7%의 부가가치세가 적용됩니다. 2019년(B.E. 2562) 토지 및 건물세법에 따라 부동산의 감정가액에 대해 실제 용도에 따라 주거용 또는 상업용 세율을 적용하여 연간 세금을 부과하며, 주거용은 0.30%, 상업용은 1.20%를 상한으로 합니다.

외국인 소유주가 에어비앤비에서 숙소를 등록하려면 별도의 허가가 필요한가요?

외국인 소유주는 두 가지 추가적인 제약에 직면합니다. 그들은 빌라가 지어진 토지를 소유할 수 없기 때문에(토지법 제86조), 토지 소유권이 수반되는 모든 건축물은 태국인 지분 과반 기업을 이용하거나, 30년 임대 계약을 체결하거나, 투자촉진법 제27조에 따라 외국인 토지 소유를 허용하는 BOI(태국 투자위원회)의 인가를 받아야 합니다. 또한, 외국인 사업법 제17조에 따른 외국인 사업 면허나 활동 7.6(호텔)에 따른 BOI 장려 인증서 없이는 외국인 지분 다수 법인을 통해 호텔형 숙박업을 운영할 수 없습니다. 아울러 외국인 투숙객이 도착한 후 24시간 이내에 출입국관리국에 TM30 신고서를 제출해야 합니다.

단기 임대를 금지하는 분양 아파트 관리 규정은 법적 효력이 있는가?

네. 태국 부동산법(Condominium Act B.E. 2522, 1979) 제32조 및 제32/1조에 따라 토지청에 등록된 분양형 아파트 관리 규정은, 절차적 요건이 충족된 경우 규정이 언제 통과되었는지 또는 공동 소유주의 투표 여부와 관계없이 모든 공동 소유주에게 구속력을 가집니다. 태국 대법원은 이러한 구속력을 일관되게 인정해 왔습니다. 따라서 등록된 단기 임대 금지 조항은 해당 건물의 모든 세대 소유자에게 집행력을 가집니다.

TM30 통지란 무엇이며, 에어비앤비 호스팅이 이를 유발하나요?

TM30 신고는 2522년(1979년) 이민법 제38조에 따라 주택 관리인, 세대주, 주거지 소유자 또는 숙박 시설 관리자에게 부과된 의무로, 해당 시설에 체류하는 모든 외국인을 출입국관리국에 신고해야 합니다. 이 신고는 외국인이 도착한 후 24시간 이내에 제출해야 합니다. 이는 비공식적인 단기 숙박 제공자를 포함하여 외국인을 숙소로 제공하는 모든 숙소 제공자에게 적용됩니다.

에어비앤비 방식의 운영을 위한 가장 일반적인 법적 구조는 무엇인가요?

단독 빌라나 소규모 홈스테이의 경우, 2023년(불기 2566년) 제2호 장관령에 따른 소규모 숙박 시설 신고가 가장 효율적이고 규정을 준수하는 방식입니다. 단독 콘도미니엄 유닛의 경우, 30일 이상 임대만 현실적이며, 이 경우에도 관리 규정을 반드시 확인해야 합니다. 빌라 포트폴리오, 서비스 아파트 건물 또는 소규모 리조트의 경우, 호텔법 제15조에 따른 정식 호텔 면허를 취득하는 것이 올바른 방법이며, 이는 종종 활동 7.6(호텔)에 따른 BOI(태국 투자위원회) 지원과 병행됩니다.

Juslaws & Consult에서 제 단기 임대 주택의 허가 및 세금 등록 절차를 대행해 줄 수 있나요?

네. 당사는 구조화 메모를 작성하고, 임대차 계약서 또는 호텔 관리 계약서 초안을 작성하며, 지방행정국(Department of Provincial Administration) 또는 방콕시 행정국(Bangkok Metropolitan Administration)에 소규모 숙박 시설 신고서 또는 정식 호텔 영업 허가 신청서를 제출합니다. 또한 세무국(Revenue Department)에 개인 또는 법인 소득세 신고를 위한 사업자 등록을 진행하고, 해당되는 경우 부가가치세(VAT) 등록을 처리하며, 지역 행정 기관에 토지 및 건물세 신고서를 제출하고, TM30 보고 절차를 구축합니다. 또한 호텔법 및 콘도미니엄법에 따른 행정 및 형사 소송에서 의뢰인을 대리합니다. 상담 일정을 예약하시려면 Juslaws & Consult 웹사이트를 통해 문의해 주십시오.