Lebensqualität unter tropischer Sonne
VON 크리스티안 모저 ::: 태국 부동산 시장은 특히 수도 방콕과 휴양지 푸켓, 후아힌, 코사무이, 파타야에서 끊이지 않는 붐을 보이고 있습니다. 여기에는 고급 아파트(콘도미니엄)와 같은 고가 프로젝트에 대한 큰 수요와 건축 활동이 있습니다. 이러한 발전은 태국 대도시와 휴양지, 그리고 겨울철 휴양지로서의 태국에 대한 호황을 누리고 있는 부동산 시장과 꾸준한 신념에 힘입은 것입니다. 이 붐은 무엇보다도 럭셔리 부문에서 두드러집니다. 태국이 열대 햇볕 아래에서 비교할 수 없는 삶의 질을 제공한다는 사실은 이미 오래전부터 유럽인들에게 널리 알려져 왔습니다. 또한 투자처로서 태국 부동산은 매력적인 투자처입니다. 방콕의 부동산 임대업에서 연간 투자 수익률은 5%에서 10% 사이를 오가고 있습니다. 지난 몇 년 동안 대부분의 콘도미니엄은 지속적인 가치 상승을 보였습니다. 방콕의 스카이 트레인 네트 근처에 위치한 고급 콘도미니엄은 환상적인 전망, 높은 보안 수준(24시간 개방 리셉션/보안), 공원 광장, 몇 안 되는 고급 수영장 및 호텔 수준의 서비스를 제공합니다.
스카이트레인 역 근처에는 새로운 도시형 쿼티에르, 초현대식 쇼핑센터 및 호텔이 들어서 있습니다. 이러한 발전에도 불구하고 태국의 여유롭고 편안한 매력은 여전합니다. 올해에는 현대적인 스카이 트레인의 새로운 구간이 추가되어 바다까지 빠르게 연결되며 방콕과 파타야의 중심 도시인 주쿤프까지 연결됩니다.
토지국의 확인
호주 투자자 또는 방문객은 콘도미니엄을 소유권으로 취득할 수 있습니다. 태국 콘도미니엄 법은 태국인, 특히 태국 법조인을 포함한 외국인에게 소유권 취득을 허용합니다. 또한, 구매자는 자동으로 기본 근거를 고려하여 미티거텀을 생성합니다. 해외 구매자는 원본이 현지 토지 부서에 있는 포괄적인 소유권 증서(토지 소유권 증서)를 받습니다. 따라서 서유럽에서의 구매는 독일에서 부동산을 구입한 것으로 간주됩니다.
"오프 플랜"의 경우와 같이 예약금 또는 기타 대금이 지불되는 경우, 첫 번째 지불이 이루어지기 전에 구매자가 구매 대상 및 구매자의 권리관계에 대한 근본적인 실사 (실사)를 수행하도록 권장합니다. 부동산 실사에는 최소한 토지 관리청의 부동산 소유권 확인, 부동산 거래에 대한 확인 및 법적으로 부여된 권리(콘도미니엄 라이선스 등)에 대한 확인이 포함되어야 합니다. 또한 콘도미니엄 법에 따라 건물 전체 면적의 50% 이상을 태국인이 소유하고 있어야 하며, 해외에서 구입하는 경우 해외에서 구입한 물건에 대한 보증금을 지불해야 한다는 점도 주의해야 합니다. 토지 부서는 주권을 해외로 이전하기 전에 이러한 제안에 대한 사전 승인을 확인합니다.
태국에서 부동산을 자유 매각할 경우, 태국 법에 따라 다양한 담보 수단, 즉 저당권(담보권) 또는 담보권 설정(상환청구권이 있는 매각)을 사용할 수 있습니다. 태국식 저당권은 저당권보다 더 나은 수익성을 보장하며, 따라서 독일 법에 따른 채권과 비교할 수 있습니다.
이 경우, 포괄적인 담보권 설정으로 인해 첫 번째 단계의 저당권에서 독일 법이 적용되고 이에 대한 재판권이 독일에 있다는 것을 알 수 있습니다.
이를 통해 효과적인 보안 수단을 사용할 수 있습니다. 태국 부동산에 대한 투자 기회는 콘도미니엄에만 국한된 것이 아니며, 땅, 빌리지, 호텔 등 다양한 부동산에 대한 투자 기회도 있습니다. 그러나 콘도미니엄을 구매할 때와는 달리, 외국인은 일반적으로 토지를 구입하지 않는다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 태국의 실제 실무에서는 많은 외국인이 태국 파트너의 이름으로 주권을 행사합니다. 그러나 이는 두 가지 이유로 대규모 투자에 적합하지 않습니다: 하나는 태국인(지명인)을 통해 총액인수권을 행사할 수 있는 권리를 부여하는 것입니다. 다른 하나는 태국 파트너가 기존 규정을 준수하지 않을 위험이 있다는 것입니다. 그러나 이것이 호주 투자자에게 안전한 투자처가 될 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 많은 투자자가 독일 유한회사와 유사한 태국 개인 회사를 이용하고 있습니다. 여기서 중요한 것은 태국인이 자본금을 보유해야 한다는 점입니다. 그러나 태국인 파트너의 이름으로 단순하게 등록하는 것과는 달리, 태국 기업법은 포괄적 인 기업 경영권을 통해 해외 투자자가 배당금 및 자본을 포함한 후속 권리를 보유 할 수 있도록 허용합니다. 여기서 중요한 것은 이러한 권리가 회사의 설립 배경에 있는 "우선주 구조"에 따라 부여되는 권리이며 회사 간의 불평등으로 인해 침해되지 않는다는 점입니다. 또한 불법적인 구조가 발생하지 않도록 유감스럽게 생각합니다.
일반적으로 지주회사에 투자하는 스위스 투자자들은 위에서 설명한 해결책만으로는 충분하지 않습니다. 그러면 한 지주회사가 토지를 매입하는 회사의 자본금을 보유하는 유용한 이중 지주회사 구조를 만들 수 있습니다. Indem der ausländische Investor auch die Holdinggesellschaft kontrolliert, wird eine zusätzliche Sicherungsstufe geschaffen, die es erlaubt, einen sich abredewidrig verhaltenden Thai-Partner jederzeit auszubooten.
Holdinggesellschaft sichert langfristige Nutzung Alternativ zum Eigentumserwerb besteht die Möglichkeit, einen Pachtvertrags mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren (zweimal um weitere 30 Jahre verlängerbar) abzuschließen.
Ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von über zwei Jahren muss beim örtlichen Land Department eingetragen werden. 그러나 이 조항은 당사자에게 더 이상의 권리를 부여하지 않으며, 단지 선박 운송의 효과에 대한 전제 조건만을 제시합니다. 영미권에서는 이러한 장기적인 보트 거래에 대해 "리스홀드"라는 용어를 사용하는 것이 개발자의 권리로 여겨지지만, 이는 사실과 다릅니다.
외국 투자자에 의해 통제되는 태국 기업 또는 위에 명시된 지주회사는 30년 이상 장기적으로 "안전하게" 이용되고 있습니다. Übrigens는 토지 소유권뿐만 아니라 주택 소유권까지 소유하고 있습니다. 민법 및 상법에 따른 건물에 대한 소유권은 기본적으로 건물이 위치한 토지에 대한 소유권을 따릅니다. 그러나 소위 지상권을 설정함으로써 건물에 대한 지상권과 토지에 대한 지상권의 경계를 설정할 수 있습니다. 그 외에도 민법 및 상법에는 더 많은 공동사용권이 있습니다. 종합하면, 자신이 지배하는 지주회사에 대한 지분을 취득하고 지주회사가 소유한 건물의 소유권을 추가로 취득한 외국인 투자자는 가장 큰 투자 보호를 받을 수 있다고 말할 수 있습니다. 태국 정권은 외국 자본을 끌어들이는 것에 대한 많은 우려에도 불구하고 지속적으로 노력하고 있습니다. 기존 구조의 경우 불법적인 구조를 만들지 않는 한 자산 보호가 제공됩니다. 독일 투자자가 직접 부동산을 매입하는 것은 불가능합니다.:::
