태국의 AirBnB에서 콘도미니엄 유닛을 임대하는 것에 대한 법적 측면

푸켓의 주 정부 기관은 최근 콘도 소유주에게 에어비앤비를 통해 매일 콘도를 임대하는 것은 호텔법을 위반할 수 있다고 경고했습니다. 또한, 토지세와 주택세, 개인 소득세는 임대 소득에 대해 거의 납부하지 않습니다(임대 소득이 없는 경우). 또한, 일일 임대 행위는 경우에 따라 영리 행위를 하는 것으로 간주되어 영리 행위를 금지하는 콘도미니엄법에 위반될 수 있으며, 외국인의 경우 외국인 사업법에 위반될 수 있습니다.

정치적 관점에서 에어비앤비는 전 세계 여러 관할권에서 다양한 이유로 비판을 받아왔는데, 관광객에게 단기 임대하는 행위는 제한된 임대 공간을 오용하고 현지인의 저렴한 아파트를 빼앗는 것으로 간주되며, 많은 요건을 준수하고 세금을 납부해야 하는 호텔 운영자에게는 불공정 경쟁으로 간주되고, 소비자 보호 규정을 우회하는 행위로 간주됩니다.

에어비앤비 게스트는 사고나 임대인과 분쟁이 발생할 경우, 호텔에서 기대할 수 있는 안전 수준을 누리지 못할 수 있습니다. 예를 들어, 태국 민법 및 상법(CCC) 제674조부터 679조에 따라 호텔은 투숙객이 입은 손실이나 손해에 대해 책임이 있으며, 이러한 손실이나 손해가 낯선 사람에 의해 발생한 경우에도 태국 법원이 콘도 유닛을 임대하는 경우 이 조항을 적용할지 여부는 명확하지 않습니다.

마지막으로, 다른 공동 소유주는 새로운 에어비앤비 게스트의 잦은 방문이 여러 측면에서 콘도 내 삶의 질에 부정적인 영향을 미친다고 생각하는 경우가 많습니다.

에어비앤비를 옹호하는 사람들은 에어비앤비가 성공 사례라고 답합니다. 전 세계에서 가장 기업가치가 높은 스타트업 중 하나로 300억 달러의 가치를 인정받았습니다. 저예산 여행객에게 저렴한 숙소를 제공하고 지역 경제 성장에 기여하고 있으며, 현지에 머물고 싶어하는 비즈니스 여행객들에게도 인기가 높아지고 있습니다. 특히 방콕과 푸켓을 중심으로 태국의 숙박업 부문에서도 점점 더 중요한 역할을 하고 있으며, 일부에서는 불법으로 간주하고 있지만 주 당국에서 법을 집행하는 경우는 거의 없습니다. 그러나 이는 모두 사실에 근거한 주장일 뿐, 태국에서의 에어비앤비 성공의 적법성에 대해서는 아무 것도 말해주지 않습니다. 에어비앤비 덕분에 인기를 끌게 된 단기 임대를 옹호하기 위해 인용할 수 있는 법적 논거가 있을까요? 그리고 태국에서 콘도를 임대하는 것이 정확히 어떤 경우에 불법인가요?

이러한 맥락에서 가장 기본적인 법적 조항은 법의 한도 내에서 재산 소유자는 재산을 사용할 권리가 있으며 그 과실을 받을 권리가 있다고 규정하는 CCC 제1336조입니다. 또한 공동 소유권의 경우 CCC 1360조에 따라 각 공동 소유자는 다른 공동 소유자의 권리와 양립할 수 없는 한도 내에서 부동산을 사용할 권리가 있다고 명시되어 있습니다.

콘도미니엄의 일일 임대와 관련하여 '법의 한계'와 다른 공동 소유자의 권리에서 파생되는 한계는 무엇인가요? 아래에서 논의되는 문제를 명확히 설명하는 판례 판결을 찾을 수 없다는 점에 유의하시기 바랍니다. 따라서 법적인 틀만 말씀드릴 수 있습니다.

1. 콘도미니엄법에 따른 제한 사항

안타깝게도 콘도미니엄법은 콘도미니엄 내 공동 소유자의 서로에 대한 관계에 관한 권리와 의무에 대해 비교적 명확하게 설명하지 않습니다. 하지만 콘도미니엄법에는 관리, 콘도미니엄 규정, 관할 콘도미니엄, 공동 소유자 총회 및 결의에 관한 조항이 포함되어 있습니다.

그리고 17/7항에 따르면 콘도미니엄 건물에서는 1항에 명시된 상업 구역을 제외하고는 상업적 거래를 할 수 없습니다. 제65조에 따르면 제17조 1항을 위반한 자는 5만 바트 이하의 벌금에 처하며, 위반 기간 동안 또는 해당 조항을 준수하지 않은 기간 동안 매일 5천 바트 이하의 벌금에 처해집니다.

2. 호텔법에 따른 제한 사항

호텔법에서는 호텔을 운영하기 전에 특별 호텔 면허를 취득해야 한다고 규정하고 있습니다. 면허 없이 호텔을 운영할 경우 호텔법에 따라 1년 이하의 징역 또는 20,000바트 이하의 벌금 또는 둘 다 부과되며, 위반 일수마다 10,000바트 이하의 벌금이 부과됩니다.

호텔법에서는 호텔을 보수를 받고 임시 거주를 제공하는 사업 목적으로 설립된 장소로 정의하지만, 제4조 (b)항에 따라 월 단위로 임대하는 장소는 제외됩니다.

이는 모든 콘도 소유주가 호텔 면허에 대한 걱정 없이 월 단위로 숙소를 임대할 수 있다는 것을 의미하므로 모든 콘도 소유주에게 희소식입니다. 호텔법은 매일 임대하는 콘도 소유주에게도 여전히 적용될 수 있으며, 일반적으로 에어비앤비를 통해 누구나 단기 임대를 쉽게 할 수 있어 콘도 소유주라면 누구나 소규모 '호텔'을 운영할 수 있습니다.

2005년 호텔법 장관 규정에는 특정 장소에 대한 예외 조항이 포함되어 있는데, 이러한 호텔법 예외 조항이 단기적으로 숙소를 임대하는 콘도미니엄 소유주에게도 적용되는지에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있습니다:

"단일 건물이든 여러 건물이든 모든 층을 합쳐서 객실 수가 4개 이하이고 총 서비스 수용 인원이 20명 이하인 일반인에게 임대용으로 개방된 주거용 건물로서 소유주에게 추가 수입원을 제공하는 소규모 사업체"는 호텔법 적용 대상에서 제외됩니다. 이러한 건물의 소유주 역시 호텔 등록기관에 신고해야 하지만 호텔 라이선스가 필요하지 않으며 호텔에 대한 모든 요건을 준수할 필요는 없습니다.

논란의 여지가 있는 문제는 '주거용 건물'이 각 콘도미니엄 유닛을 의미하나요, 아니면 건물 전체를 의미하는 콘도미니엄 전체를 의미하나요? 이 법적 문제는 아직까지 법원 판결에서 명확히 밝혀지지 않았습니다.

3. 콘도미니엄에서 호텔 라이센스를 신청할 수 있나요?

에어비앤비처럼 콘도미니엄을 매일 임대하는 경우, '콘도텔'을 합법화하기 위해 호텔 라이선스 신청을 고려할 수 있습니다.

이론적으로는 가능하지만 호텔 라이선스를 취득하기 위한 요건은 상당히 까다롭습니다. 자격을 갖추기 위해서는 자격을 갖춘 호텔 매니저가 있어야 할 뿐만 아니라 건축법을 준수해야 하며, 해당 건물을 호텔로 사용할 수 있다는 내용이 명시된 건축 허가서와 사용 증명서를 소지해야 합니다. 건축 허가증과 사용 증명서에 호텔 용도가 명시되어 있지 않은 경우, 기존 건물이 콘도보다 높은 호텔의 화재 및 기타 안전 요건을 충족하는 경우 허가를 변경할 수 있습니다.

4. 임대 소득에 부과되는 세금

태국 세법에 따라 임대 소득은 12.5%의 세율이 적용되는 현행 주택 및 토지세와 누진세율이 적용되는 개인 소득세(원천징수 세율 5%, 이중과세 방지 협정에 달리 규정되어 있지 않는 한 임대료가 해외로 이전되는 경우 15%)의 적용을 받습니다. 주택 및 토지세는 일반적으로 개인 소득세의 과세 대상 소득에서 공제할 수 있습니다.

5. 매일 임대하는 공동 소유자에 대해 법적 대응을 할 수 있나요?

이 질문은 여러 가지 이유로 매일 임대하는 것이 콘도 내 공용 공간을 즐기는 데 방해가 된다고 생각하는 일부 공동 소유주들이 제기한 문제입니다.

태국 민법 및 상법에는 과도한 방해와 피해로부터 공동 소유주를 보호하는 조항이 있습니다. 피해를 입은 공동 소유자는 민사 소송을 통해 임차인을 상대로 손해배상 또는 금지 명령을 청구할 수 있습니다.

하지만 임대 행위로 인한 방해와 피해가 입증되어야 하고, 그 정도가 상당해야 하는 기준치에 미치지 못한다면 어떻게 해야 할까요? 에어비앤비 임차인의 출입에 불만을 품은 공동 소유주에게는 어떤 권리가 있나요?

에어비앤비에서의 임대 행위가 실제로 호텔법 위반이라고 가정했을 때, 공동 소유주가 호텔법에 따라 개별 권리를 주장할 수 있나요? 공동 소유주가 호텔법 위반 사실을 관할 당국에 알리고 호텔법 집행을 요청할 수는 있지만, 불만을 품은 공동 소유주가 호텔법 위반을 이유로 제기하는 고소는 법원에서 받아들여지지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 계약 의무 위반 또는 콘도미니엄 규정 위반을 이유로 한 불만은 허용될 수 있습니다.

따라서 에어비앤비를 싫어하는 공동 소유주 및 법적인 콘도미니엄 소유주에게 에어비앤비가 권장하는 방법은 일일 단위로 숙소를 임대하는 것을 금지하는 규정을 작성하여 승인하거나, 숙소 임대를 통해 얻는 이익과 이를 반대하는 이웃의 이익 사이에서 이해관계 조정을 모색하는 것입니다. 콘도미니엄 규정, 매매 계약서, 부동산 임대 계약서에는 이러한 내용이 포함될 수 있으며, 이는 모든 당사자에게 구속력을 갖습니다.

마지막으로, 공동 소유자의 결의에 따라 관할 콘도미니엄은 해당 결의를 집행하기 위한 조치를 취할 수 있으며, 콘도미니엄법 제39조에 따라 관할 콘도미니엄은 모든 공동 재산을 외부인으로부터 방어하거나 모든 공동 소유자의 이익을 위해 재산의 반환을 요구할 때 모든 공동 소유자에 대해 공동 소유자의 권리를 행사할 수 있습니다. 적절한 조치는 콘도미니엄 규정을 준수한 공동 소유자의 소유권을 침해하지 않습니다. 관할 콘도미니엄이 콘도미니엄 규정을 집행하기 위해 취할 수 있는 정확한 조치는 사안별로 법원에서 결정합니다.

Phorn Patimon, Juslaws & Consult 수석 어소시에이트

Christian Moser, Juslaws & Consult 수석 어소시에이트

‍