태국의 부동산 법은 두 가지 상충하는 힘의 교차점에 위치해 있습니다. 하나는 토지를 태국인의 손에 두려는 헌법적 취지이고, 다른 하나는 외국인이 부동산에 투자하고, 점유하며, 이를 상속할 수 있는 명확하고 합법적인 경로를 열어주는 입법 체계입니다. 콘도미니엄을 구매하거나, 빌라를 임대하거나, 가족 주택에 대한 용익권을 확보하거나, 호텔 자산을 보유하려는 사람이라면 누구에게나 가장 안전한 방법은 소문이나 반복되는 마케팅 주장에 의존하기보다는 토지법, 콘도미니엄법, 민상법전의 문언에 직접 근거를 두는 것입니다.
이 안내서는 태국 부동산법에 따라 외국인이 할 수 있는 일과 할 수 없는 일, 토지청에서 소유권 이전을 실제로 어떻게 처리하는지, 각 소유권 구조별 비용은 얼마인지, 그리고 가장 심각한 법적 위험이 어디에 있는지 등을 실용적인 관점에서 설명합니다. 본문 전반에 걸쳐 인용된 법적 근거는 주요 법률, 관련 장관령, 그리고 장기 임대차 계약서 작성 방식을 근본적으로 바꾼 최근 대법원 판결을 제시하고 있습니다.
태국의 부동산에 관한 법적 체계
태국의 부동산법은 단일 법령으로 규정되어 있지 않습니다. 누가 무엇을, 얼마나 오랫동안, 어떤 조건 하에 소유할 수 있는지를 정하는 규정은 여러 법률에 흩어져 있으며, 각 법률마다 별도의 집행 권한을 가진 기관이 있습니다.
개정된 2497년(1954년) 토지법(Land Code Act)은 토지 소유권을 규율하는 주요 법률이며, 내무부 산하 토지청에서 이를 관리한다. 민상법(CCC) 은 제537조부터 제571조까지에서 부동산 임대차에 관한 규정을 정하고 있으며, 제1402조부터 제1434조까지에서 사용수익권, 지상권, 거주권 및 지상권과 같은 등기 가능한 물권들을 규정하고 있다. 개정된 2522년(1979년) 공동주택법은 아파트 단위의 분할 소유권에 대한 별도의 체계를 규정하고 있다. 2542년(1999년) 외국인 사업법은 특정 상업 활동을 제한하며, 토지법과 함께 외국인 소유 한도를 회피하기 위한 태국인 명의대여 주주 활용을 금지하고 있다. 마지막으로, 2019년(불기 2562년) 제정된 토지 및 건물세법은 기존의 주택·토지세와 지역개발세를 대체하는 정기적인 연간 재산세를 도입했다.
법령들 위에는 토지와 천연자원을 규제하는 국가의 역할을 규정하고 있는 태국 왕국 헌법이 위치해 있으며, 그 아래에는 규칙이 실제로 어떻게 적용되는지를 결정하는 경우가 많은 각 부처의 규정, 부서 고시 및 대법원 판결들이 자리 잡고 있다.
외국인도 태국에서 토지를 소유할 수 있나요?
태국 부동산법의 기본 원칙은 명확합니다. 토지법 제86조는 특정 조약에 의해 권리가 부여된 경우를 제외하고는 외국인의 토지 취득을 금지하고 있습니다. 외국인의 토지 소유를 허용했던 태국의 마지막 상호주의 조약은 1970년에 종료되었으므로, 현재 법상으로는 조약에 따른 경로가 존재하지만 실질적인 효력은 발휘하지 않습니다. 따라서 일반적인 원칙상 외국인은 본인 명의로 토지의 완전 소유권을 등기할 수 없습니다.
토지법은 엄격한 조건이 적용되는 소수의 예외 사항만을 규정하고 있다.
4천만 바트 투자에 따른 토지 매입 (제96조 비스)
베.에. 2542년(1999년) 제8호 토지법 개정법에 의해 신설된 제96조 비항은 외국인이 주거용으로 최대 1라이(1,600제곱미터)의 토지를 취득할 수 있도록 허용하고 있으며, 이는 다음 네 가지 핵심 조건을 충족하는 경우에 한합니다:
- 신청인은 태국 정부 채권, 태국 중앙은행 채권, 뮤추얼 펀드 및 태국 투자청(BOI)이 장려하는 활동에 대한 투자 등 장관령에 명시된 자산에 최소 4천만 바트를 태국으로 반입하여 투자하였습니다.
- 해당 투자는 최소 5년 동안 유지되어야 합니다.
- 해당 토지는 방콕, 파타야 또는 시 관할 구역 내의 주거 지역에 위치해야 합니다.
- 내무부 장관의 승인을 받아야 하며, 이는 개별 사안에 따라 결정된다.
이 권리가 부여되더라도 상속을 통해 양도할 수는 없습니다. 소유자가 사망할 경우, 상속인이 별도의 자격 요건을 갖추지 않는 한 정해진 기간 내에 해당 토지를 처분해야 합니다. 실제로 4천만 바트 방식은 여전히 거의 이용되지 않고 있습니다.
태국 국적자의 외국인 배우자가 소유한 토지
외국인과 결혼한 태국 국적자는, 사용된 자금이 부부 공동 재산이 아닌 태국인 배우자의 개인 재산임을 확인하는 공동 진술서에 두 배우자가 모두 서명하는 경우, 본인 명의로 토지를 매입할 수 있습니다. 이 진술서는 토지국 규정에 따라 요구되며, 민사상법 제1471조에 따른 태국인 배우자의 별도 재산권을 보호합니다.
투자유치법에 따라 취득한 토지
BOI(태국 투자청)의 지원을 받는 기업, 태국 산업단지청(IEAT), 및 특정 규제 구역은 지원 대상 사업의 운영을 위해 토지를 소유할 수 있도록 허용될 수 있습니다. 이러한 권리는 지원 조치와 연계되어 있으며, 지원이 종료되면 소멸되며, 외국인 주주에게 개인 주거용 소유권을 부여하지 않습니다.
외국인의 분양형 아파트 소유
‘콘도미니엄법’은 외국인이 일반적으로 이용할 수 있는 유일한 소유권 취득 경로를 마련하고 있습니다. 콘도미니엄 유닛(분양권 아파트)은 별도의 소유권 증서를 갖추고 있으며, 건물 전체 할당량 범위 내에서 자격을 갖춘 외국인의 개인 명의로 등기할 수 있습니다.
외국인 선수 49% 할당제
‘콘도미니엄법’ 제19조 비항에 따라, 외국인이 소유한 단일 콘도미니엄 법인 내 모든 세대의 총 연면적은 총 판매 가능 연면적의 49%를 초과할 수 없습니다. 나머지 51%는 태국 국민 또는 해당 법의 자격 요건을 충족하는 태국 법인이 소유해야 합니다. 이 할당량은 콘도미니엄 법인이 관리하며, 각 소유권 이전 등기 전에 토지국에서 확인합니다.
해당 건물의 외국인 할당량이 소진된 경우, 외국인 구매자는 소유권을 등기할 수 없으며, 태국인 소유주가 외국인 구매자에게 매도할 때까지 기다려야 하거나(이 경우 새로운 할당량이 확보되지는 않음), 다른 건물을 찾거나, 해당 세대에 대한 등록 장기 임대 계약을 고려해야 합니다.
제19조에 따른 자격 요건
‘콘도미니엄법’ 제19조에는 외국인 소유자의 자격 요건이 명시되어 있습니다. 이 요건은 다섯 가지 범주로 나뉘는데, 태국 영주권을 소지한 외국인, ‘투자촉진법’에 따라 입국 허가를 받은 외국인, ‘토지법’상 외국인으로 간주되지만 투자 관련 법률에 따라 인정을 받는 법인, 태국투자청(BOI)의 인정을 받은 외국 법인, 그리고 가장 일반적인 범주인 적법한 은행 채널을 통해 외화 형태로 자금을 태국으로 반입한 외국인 또는 외국 법인이 포함됩니다.
외환 거래 양식(FETF)
대부분의 개인 구매자의 경우, 자격 요건은 제19조(5)항에 근거합니다. 구매 대금 전액은 외화로 태국으로 송금되어야 하며, 태국 내에서 태국 바트로 환전되어야 합니다. 송금을 수취한 태국 은행은 외환 거래 양식(FETF, 구 Thor Tor 3) 을 발급하여 입금 내역, 원화, 바트 환전액 및 명시된 목적(“콘도미니엄 분양권 구매용”)을 기록합니다. 5만 달러 또는 이에 상응하는 금액 이상의 단일 입금 건에 대해서는 FETF 제출이 의무화되어 있으며, 해당 내역은 태국은행에 보고됩니다. 토지국은 FETF가 없으면 외국인 할당량에 따른 양도 등기를 처리하지 않습니다.
분양 아파트 세대의 상속
이전 소유주로부터 분양 아파트를 상속받는 외국인 상속인은 제19조 제7항에 따라 두 가지 경우 중 하나에 해당하게 됩니다. 상속인이 제19조의 자격 요건 중 하나에 독립적으로 부합하는 경우, 해당 주택은 외국인 할당량 범위 내에서 상속인의 명의로 등기될 수 있다. 상속인이 자격 요건을 충족하지 못하는 경우, 법에 따라 상속인은 소유권을 취득한 날로부터 60일 이내에 관할 공무원에게 이를 통지하고 1년 이내에 해당 주택을 처분해야 한다. 이를 이행하지 않을 경우, 토지국 국장은 상속인을 대신하여 해당 주택을 처분할 권한을 가진다.
토지 또는 건축물의 장기 임대차
외국인이 토지를 완전 소유할 수 없는 경우, 등록된 장기 임대 계약이 가장 널리 사용되는 법적 대안입니다.
법정 최고형 30년
민상법 제540조는 부동산 임대 기간이 30년을 초과할 수 없으며, 그보다 긴 기간은 자동으로 30년으로 단축된다고 규정하고 있다. 제538조에 따르면, 3년 이상의 부동산 임대차 계약은 서면으로 작성하고 토지국에 등기해야 하며, 그렇지 않을 경우 당사자 간의 합의 내용과 관계없이 3년 동안만 효력이 발생한다.
상업 및 산업용 부동산 임대
1999년(불기 2542년) 제정된 「상공업용 부동산 임대차법」은 최대 50년의 상공업용 임대차 계약을 허용하며, 이는 추가로 50년 더 갱신할 수 있습니다. 이 법은 진정한 상공업적 용도로 해당 법에 따라 등록된 임대차 계약에만 적용되며, 관련 규정에서는 최소 프로젝트 규모와 토지국의 승인을 요구합니다. 이는 주거용 부동산에는 적용되지 않습니다.
‘30+30+30’ 임대 구조의 종말
수년 동안 부동산 시장은 초기 30년 임차 기간과 미리 지불하고 서명한 30년 갱신 조항 2개를 결합한 임대 계약에 의존해 왔으며, 이는 외국인 구매자들에게 90년 임대 계약으로 홍보되었습니다. 대법원 판결 제4655/2566호(2025년 3월)에서 법원은 사전에 합의된 자동 갱신 조항은 단지 개인적인 계약상의 약속에 불과하다고 판시했습니다. 이러한 조항은 토지에 구속력을 갖지 않으며, 토지의 차후 소유자에게도 구속력을 갖지 않으며, 제3자에 대해 물권으로서 집행될 수 없습니다. 실질적으로 이는 다음을 의미합니다:
- 등기된 임대차 계약의 최대 집행 가능 기간은 30년이다.
- 모든 “갱신”은 새로운 계약으로 간주되며, 갱신 시점에 등록된 소유주의 동의가 필요합니다.
- 토지가 양도되거나 상속되는 경우, 선납된 갱신 보험료는 보호받지 못합니다.
외국인 구매자들은 이제 30년 임대차 계약을 90년 권리가 아닌 30년 권리로 간주해야 합니다. 구매자의 입지를 실질적으로 강화하는 계약 작성 기법으로는 건물에 대한 등기된 지상권 설정, 태국 상대방의 지급 능력 있는 재산에 연동된 상호 매수권, 그리고 건물(외국인 소유 가능)을 토지와 별도로 보유하도록 거래를 구조화하는 것 등이 있습니다.
용익권, 지상권 및 거주권
소유권과 임차권을 넘어, 민상법전은 등기부에 등재될 수 있으며 토지 양도 후에도 집행이 가능한 세 가지 물권적 권리를 규정하고 있다.
용익권 (제1417조부터 제1428조까지)
용익권은 권리자에게 타인이 소유한 부동산을 점유, 사용, 향유, 관리하고 그 수익을 취할 수 있는 권리를 부여합니다. 용익권자는 (용익권 기간 내에) 해당 부동산을 제3자에게 임대하거나, 그곳에 거주하거나, 이를 통해 소득을 얻을 수 있으나, 해당 토지를 매각할 수는 없습니다. 용익권은 최대 30년의 고정 기간 동안 또는 용익권자의 생애 동안 부여될 수 있습니다. 이 권리는 등기소에 등기되어 소유권 이전 시에도 존속합니다.
표면 (제1410조부터 제1416조까지)
지상권(Superficies)은 권리자에게 타인이 소유한 토지 위에 건축물, 구조물 또는 조림지를 소유할 권리를 부여합니다. 이는 태국인 배우자나 태국 기업이 소유한 토지에 주택을 매입하거나 건축하는 외국인이 가장 흔히 이용하는 법적 수단입니다. 이 경우 외국인은 건축물을 자신의 명의로 등기하고, 토지는 태국인 소유자의 명의로 유지됩니다. 지상권은 최대 30년의 고정 기간, 소유자의 생존 기간, 또는 지상권자의 생존 기간 중 합의된 기간 동안 부여될 수 있습니다.
주거 (제1402조부터 제1409조까지)
거주권은 한 사람이 타인의 주택에 무상으로 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 이 권리는 개인에게 귀속되며 양도할 수 없고, 권리자의 사망 시 소멸됩니다. 이 권리는 상업적 구조보다는 이혼 후 주거 문제 등 가족 관계에서 주로 활용됩니다.
주요 외국인 부동산 소유 구조 비교
| 구조 | 최대 기간 | 등록 가능 | 양도 가능 | 일반적인 용도 |
|---|---|---|---|---|
| 분양권 | 영구 | 예 (차노테와 동등) | 네, 49% 할당량 범위 내에서 | 자택, 투자용 |
| 등록된 임대차 계약 | 주거용 30년, 상업용 최대 50+50년 | 네 | 집주인의 동의가 있을 경우에만 | 빌라 부지, 분양이 마감된 콘도 |
| 용익권 | 30년 또는 평생 | 네 | 개인적, 양도 불가 | 배우자 관계, 자택 |
| 표면 | 30년 또는 평생 | 네 | 네 (조건에 따라 다름) | 태국인 소유 토지에 건물을 짓는 것 |
| 주거 | 평생 | 네 | 개인용이며 양도 불가합니다 | 가족의 거주 형태 |
태국 법인을 통한 토지 보유: 명의대여의 함정
태국 부동산 업계에서 가장 뿌리 깊은 오해 중 하나는, 외국인이 태국 법인을 설립하고 태국인 주주들이 지분의 51%를 보유하는 한편, 본인은 우선 의결권이나 별도 계약을 통해 회사를 실질적으로 지배함으로써 합법적으로 토지를 매입할 수 있다는 것이다. 그러나 태국인 주주들이 외국인을 대신해 행동하는 명의대여인인 경우, 이러한 구조는 불법이다.
토지법 제113조와 외국기업법 제35조의 결합은 외국인이 법정 소유 한도를 회피할 수 있도록 태국 국민이나 법인을 앞세워 이용하는 행위를 규제하는 것을 목적으로 합니다. 태국 국민이 외국인을 대신하여 대리인 또는 명의대여자로서 토지를 보유하는 경우, 법은 해당 토지를 외국인의 소유로 간주하며 토지법 제94조에 따라 처분을 명령합니다. 외국인사업법에 따른 명의대여 행위에 대한 형사 처벌은 3년 이하의 징역 및 10만~100만 바트의 벌금이며, 법규를 준수할 때까지 일일 벌금이 부과된다.
2024년부터 기업개발국(DBD)과 특별수사국(DSI)은 단속을 강화해 왔습니다. 토지 거래 자체가 무효화될 수 있으며, 회사는 등기 말소될 수 있고, 이사 및 태국인 명의대여 주주들은 기소될 수 있습니다. 실질적인 태국 주주들이 실제 사업을 운영하는 진정한 태국 지분 우위 기업들은 이러한 조사의 대상이 아닙니다. 조사 대상은 외국인이 주거용 또는 레저용 토지를 보유하기 위해 형식적으로만 회사를 지배하는 구조입니다.
명목 주주 권리 행사 및 규정 준수 요건을 충족하는 태국 내 과반 지분 보유 구조를 수립하는 방법에 대한 보다 심층적인 내용은, 당사의 관련 가이드인 ‘태국의 명목 주주 및 규정 준수 방법’을 참조하시기 바랍니다.
등기권리증: 실제로 구매하는 것은 무엇인가
태국의 모든 “토지”가 동일한 법적 지위를 갖는 것은 아닙니다. 어떤 서류에 서명하기 전에, 소유권 증서를 토지국 기록과 대조하여 확인해야 합니다.
| 문서 | 태국어 이름 | 양도되는 권리 | 해외 연계 투자에 적합 |
|---|---|---|---|
| 차노테 (노르 소르 4 조르) | 토지 분할 | GPS 측량으로 경계가 확정된 완전 소유권 | 예 (해당 문서만 적합함) |
| 노 소르 3 고르 | 3학년 | 사용 확인서, 항공 측량 완료 | 괜찮습니다. 차노테로 업그레이드할 수 있습니다. |
| 노 소르 3 | 3학년 | 사용 증명서, 정확한 측량 없음 | 주의: 경계 분쟁이 빈번합니다 |
| 소르 코르 1 | 서기 1년 | 점유권 주장만 | 아니요 |
| 보르 토르 5 | 제5조 | 납세 영수증, 소유권 없음 | 아니요 |
토지국에서의 매입 절차
태국에서 부동산을 구매하는 절차는 소유권 증서를 등기하는 토지국 지점에서 마무리됩니다. 이 과정은 일반적으로 다음 단계를 따릅니다.
- 소유권 증서, 매도인의 법적 행위능력, 저당권 및 기타 권리 제한 사항, 분양 아파트 법인의 외국인 지분 한도, 건축 허가, 환경 규제, 그리고 진행 중인 소송 여부에 대한 법적 실사. 토지국은 요청 시 공적인 소유권 조회를 발급합니다.
- 실사 결과에 따라 환불 가능하거나 부분 환불 가능한 보증금을 조건으로 한 예약 계약.
- 선행 조건(명확한 소유권, 외국인 할당량 가용성, FET 증빙)이 포함된 매매 계약서 및 양도 대금, 세금, 인지세의 명확한 분담 규정.
- 태국 라이선스를 보유한 은행을 통해 외화로 송금된 자금은 태국 내에서 바트로 환전되며, 송금 건당 50,000달러 이상인 경우 FETF(외국인 자금 이체 양식)가 필요합니다.
- 토지국 등록은 직접 방문하여 진행해야 하며(또는 공증된 위임장을 소지한 정식 대리인을 통해 진행할 수 있음). 토지국 담당자는 신원, 해당되는 경우 FETF, 매매계약서(SPA), 소유권 증서, 법인 명의의 외국인 할당량 확인서를 확인하며, 모든 정부 수수료 및 세금을 징수합니다.
- 매수자 명의로 새로운 등기권리증을 발급하거나, 등기권리증 뒷면에 임대권, 용익권 또는 지상권을 등기하는 것.
모든 서류가 완비되어 있다면, 일반적인 분양 아파트 구매의 경우 토지청에서 하루 만에 등기 절차를 마칠 수 있습니다. 반면, 법인을 통한 구매, BOI(태국투자위원회) 지원 사업, 또는 환경 영향 평가 승인이 필요한 복잡한 거래의 경우 수개월이 소요될 수 있습니다.
부동산 양도에 부과되는 정부 수수료 및 세금
법률에 달리 규정된 경우를 제외하고, 양도세는 공식 감정가(재무부의 평가액)와 계약가 중 더 높은 금액을 기준으로 산정됩니다. 표준 세율은 다음과 같습니다.
| 요금 | 표준 요금 | 법정 채무자 | 참고 사항 |
|---|---|---|---|
| 이적료 | 감정가의 2% | 일반적으로 계약에 따라 50대 50으로 분배됩니다 | 현재 시행 중인 정부 지원 정책에 따라 자격 요건을 충족하는 태국인 명의의 주 거주지 구매 시 적용되는 할인 혜택 |
| 특정 사업세(SBT) | 등록가액 또는 감정가액 중 더 높은 금액의 3.3%(3% + 10% 지방세 가산금) | 판매자 | 판매자가 해당 부동산을 5년 미만 소유했으며, 타비엔 반(Tabien Baan)에 1년 이상 등록되어 있지 않은 경우에 적용됩니다. |
| 인지세 | 등록 가액의 0.5% | 판매자 | SBT가 적용되지 않는 경우에만 적용됩니다 |
| 원천징수세 | 개인: 누진세율; 법인: 등록가액 또는 감정가액 중 더 높은 금액의 1% | 판매자 | 판매자의 소득세에서 공제 가능 |
| 임대차 등록비 | 임대 기간 동안 총 임대료의 1% + 인지세 0.1% | 일반적으로 세입자 또는 분할 | 3년 초과 임대차 계약의 경우 필수 |
| 주택담보대출 등기 수수료 | 담보 금액의 1%, 최대 200,000 THB | 차주 | 등기권리증에 대한 채권자의 저당권 |
정부는 일정 가격 한도 내의 자격 요건을 충족하는 태국 국민이 주 거주용 주택을 구매할 경우, 양도세 및 담보권 설정 수수료를 단계적으로 인하해 왔습니다. 외국인은 일반적으로 이러한 혜택의 대상이 아닙니다. 현재 적용되는 세율 및 시행 중인 감면 혜택에 대해서는 토지국이나 당사 팀에 문의하여 확인하실 수 있습니다.
연간 토지 및 건물세
2019년(불기 2562년) 제정된 ‘토지 및 건물세법’은 기존의 주택 및 토지세를 대체했습니다. 이 법은 지방 행정 기관(방콕시 행정국, 파타야시 행정국, 또는 해당 시·구 행정국)에서 관리합니다. 과세 고지서는 보통 2월에 발송되며, 세금은 매년 4월 30일까지 납부해야 하며, 일시불 또는 최대 3회 분할 납부할 수 있습니다.
이 법은 용도별 법정 상한 요율을 규정하고 있으며, 실제 적용 요율은 왕실 칙령에 따라 정해집니다. 상한 요율은 다음과 같습니다:
- 농업용: 최대 0.15%
- 주거용: 최대 0.30%
- 기타 용도(상업용, 산업용): 최대 1.20%
- 공터 또는 미사용 토지: 최대 1.20%, 미사용 상태로 방치될 경우 3년마다 인상되어 최대 3%까지 적용
주거용 토지와 건물을 모두 소유하고 있으며 타비엔 반(Tabien Baan)에 이름이 등재된 태국 국민의 경우, 합산 평가액 중 첫 5천만 바트는 면제됩니다. 주거용으로만 사용되는 건물(일반적으로 건물 등기부에 이름이 등재된 콘도미니엄 거주자)의 소유자의 경우, 면제 한도는 1,000만 바트입니다. 외국인 소유자는 낮은 세율을 적용받을 수 있으나, 타비엔 반(Tabien Baan) 등기는 일반적으로 태국 국민을 위한 문서이므로 주거용 면제 혜택은 일반적으로 받을 수 없습니다.
외국인 구매자가 피해야 할 계약서 작성 시 주의사항
토지국에서 반복적으로 발생하는 몇 가지 문제들로 인해 막대한 비용이 드는 분쟁이나 등기 거절이 발생하고 있습니다. 가장 흔한 사례로는 임대 계약 갱신을 약속하는 미등록 ‘부속서’가 있는데, 이는 법적 효력이 없으며, 태국어 버전과 영어 버전이 상충하는 이중 언어 계약서(태국 법원에서는 일반적으로 태국어 버전이 우선 적용됨), 확인되지 않은 콘도미니엄 외국인 할당량으로 인한 구매 중단, 규제된 에스크로 계좌나 변호사 고객 계좌가 아닌 태국인 개인 계좌로 구매 대금을 입금하는 경우, 그리고 태국 법인 규정에 부합하지 않는 서명란(회사 진술서에 따라 1인 이사 대 2인 이사 서명 권한 차이) 등이 있습니다.
이러한 문제들은 계약 체결 전 법적 검토를 거치고, 선행 조건이 서면 증거(법인의 외국인 지분 한도 확인서, 30일 이내에 발급된 토지국 소유권 조사서, 양도 등기 전 작성된 완전한 FETF)와 연계된 적절히 작성된 주식매매계약서(SPA)를 통해 해결할 수 있습니다.
외국인이 소유한 태국 부동산에 대한 상속 계획
태국 내 부동산은 태국 왕국 소재의 부동산으로서 태국 상속법의 적용을 받습니다. 외국 유언장은 유언자의 국적법 또는 태국법의 형식 요건을 충족하는 경우, 민상법 제1623조 이하에 따라 인정될 수 있으나, 태국 내에서 두 명의 증인 앞에서 서명한 태국어 유언장을 작성할 경우 유언 검인 절차가 상당히 간소화됩니다. 태국 유언장은 다음 요건을 충족해야 합니다:
- 각 태국 자산을 등기권리증 번호, 필지 번호 및 암푸르(행정구역)로, 또는 콘도미니엄 호수 및 법인 등록번호로 식별하십시오.
- 외국인 할당분 콘도미니엄을 외국인 또는 태국인 상속인에게 상속한다(앞서 언급한 제19조 제7항의 함의를 고려하여)
- 사망 시 소멸되는 사용수익권, 거주권 및 개인 임대권의 양도 제한 문제를 해결해야 한다
- 관련 지방 법원에 유언 검인 청구를 제기할 권한을 가진 태국 거주 집행인을 지정하십시오
태국 부동산법에 관한 자주 묻는 질문
외국인이 집은 소유할 수 있지만 그 집이 지어진 토지는 소유할 수 없는가요?
네. 태국 법에 따르면, 건물은 토지와는 별개의 부동산으로 간주됩니다. 외국인은 토지 소유권 증서에 지상권(superficies)을 설정하여 본인 명의로 건물을 완전히 소유할 수 있으며, 토지 소유권은 태국 국민이나 자격을 갖춘 법인이 보유하게 됩니다. 이는 장기 임대 토지나 가족 소유 토지에 건설된 외국인 소유 빌라에 일반적으로 적용되는 구조입니다.
분양 아파트의 소유권 기간은 얼마나 되나요?
콘도미니엄법에 따른 콘도미니엄 소유권은 영구적입니다. 해당 세대의 소유권 증서(토지의 차노테와 법적 효력이 유사함)는 외국인 소유주가 제19조에 따른 자격 요건을 계속 충족하고 건물의 외국인 소유 한도가 준수되는 한 외국인 소유주의 명의로 유지됩니다. 이 권리는 제19조 제7항의 상속 규정에 따라 상속인에게 승계됩니다.
태국에서 90년 임대차 계약은 여전히 유효한가요?
아니요, 단일한 등기 가능한 권리로 인정되지는 않습니다. 대법원 판결 제4655/2566호(2025년 3월)에 따라, 30+30+30년 임대차 계약을 90년 임대차 계약으로 마케팅하는 관행은 더 이상 법적 효력을 갖지 않습니다. 처음 30년은 토지에 대한 물권으로서 등록 및 보호받을 수 있습니다. 그 이후의 갱신은 별도의 계약에 해당하며, 갱신 시점에 당시 소유주의 동의가 필요하며, 토지에 구속력을 부여하는 방식으로 선불할 수 없습니다.
태국 은행 계좌에 이미 예치된 돈으로 콘도를 구입할 수 있나요?
일반적으로 그렇지 않습니다. 단, 자금이 비거주자 바트 계좌(NRBA)나 태국 중앙은행이 해외 송금 목적으로 인정하는 외화 계좌에 예치된 경우는 예외입니다. 제19조 제5항에 따라 외국인 소유권을 등록하려면, 토지국은 태국 내에서 외화를 바트로 환전하여 입금했다는 증거를 요구하며, 이는 FETF를 통해 입증되어야 합니다. 거주자 계좌에 이미 예치되어 있던 바트로는 해당 요건을 충족할 수 없습니다.
태국에 있는 제 회사가 제 개인적인 용도로 토지를 매입할 수 있나요?
해당 회사가 진정으로 태국인이 과반 지분을 소유하고 있으며, 태국 주주들이 실제 사업을 운영하는 진정한 주주라면, 회사는 기업 목적에 부합하는 토지를 소유할 수 있습니다. 그러나 태국 주주들이 외국인의 이익을 위해 명목상만 주식을 보유한 명의대여인인 경우, 이러한 구조는 토지법 제113조 및 외국인 사업법 제35조를 위반하게 되어, 관련 당사자들은 형사 처벌을 받을 수 있으며 토지 거래가 무효화될 수 있습니다.
제가 사망하면 제 아파트는 어떻게 되나요?
해당 주택은 태국 유언장에 명시된 상속인에게 상속되며, 이는 콘도미니엄법 제19조 제7항의 규정을 따릅니다. 제19조에 명시된 자격 요건 중 하나를 단독으로 충족하는 외국인 상속인은 권리를 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 주택을 본인 명의로 등기할 수 있습니다. 자격 요건을 충족하지 못하는 외국인 상속인은 60일 이내에 담당 공무원에게 이를 통지하고, 1년 이내에 해당 주택을 처분해야 합니다.
부동산 매입을 완료하려면 반드시 태국에 직접 있어야 하나요?
아닙니다. 토지국에서는 태국 거주 변호사나 신뢰할 수 있는 대리인이 양도 서류에 서명할 수 있도록 위임하는 공증된 위임장(해당되는 경우 영사 인증 또는 아포스티유 인증을 받은 것)을 접수합니다. 이 위임장에는 등기권리증 번호를 통해 부동산을 구체적으로 명시하고, 매매계약서(SPA)를 참조하여 거래 내용을 기재해야 하며, 토지국에서 인정받기 위해서는 두 명의 증인이 공동 서명해야 합니다.
태국 부동산을 매각할 때 양도소득세가 부과되나요?
태국은 개인에게 별도의 양도소득세를 부과하지 않습니다. 부동산 매각으로 발생한 양도소득은 토지국(Land Department)의 원천징수 제도를 통해 과세되며, 이는 감정가, 보유 기간 및 매도인의 소득세 과세 구간을 고려한 공식을 바탕으로 계산됩니다. 대부분의 경우 원천징수된 세금은 개인에게 있어 최종 세금입니다. 매도인이 법인인 경우, 또는 개인 매도인이 해당 부동산을 5년 미만 보유했으며 타비엔 반(Tabien Baan)에 1년 이상 등록되어 있지 않은 경우에는 3.3%의 특정 사업세가 적용됩니다.
차노테와 노 소르 3 고르의 차이점은 무엇인가요?
차노테(Nor Sor 4 Jor)는 태국에서 가장 높은 등급의 토지 소유권 증서입니다. GPS 측량을 통해 경계가 정밀하게 확정되며, 매각, 임대, 저당권 설정 및 분할 권리를 포함한 완전한 소유권을 부여합니다. 노 소르 3 고르(Nor Sor 3 Gor)는 사용권이 확정된 증서로, 항공 측량을 거쳤으나 지상 경계는 덜 정밀합니다. 이는 소유권에 준하는 권리를 부여하며, 토지국 절차를 통해 차노테로 승급할 수 있습니다. 두 가지 모두 외국인이 관련된 거래에 사용될 수 있으나, 대규모 매입의 경우 차노테를 선호합니다.
에어비앤비 같은 플랫폼을 통해 태국에 있는 제 콘도를 단기 임대할 수 있을까요?
30일 미만의 단기 임대에는 일반적으로 2004년(B.E. 2547) 제정된 호텔법이 적용되며, 이에 따라 호텔 영업 허가가 필요합니다. 또한 대부분의 콘도미니엄 관리 규약에서도 단기 임대를 명시적으로 금지하고 있습니다. 호텔 영업 허가 없이, 그리고 관리단의 동의 없이 일 단위로 세대를 임대할 경우 벌금, 영업 정지 명령, 그리고 건물 내 다른 소유주들과의 분쟁이 발생할 위험이 있습니다. 30일 이상의 장기 임대 계약은 세무 당국에 적법하게 신고하는 것이 표준적인 합법적 절차입니다.
서명 전에 법적 검토가 중요한 이유
태국 부동산 법은 처음 읽어보면 겉보기보다 훨씬 복잡합니다. 콘도미니엄의 소유권은 등기권리증에 한 줄로 기재되어 있고, 임대권은 차노테(Chanote) 뒷면에 등록된 세 줄의 기재사항이며, 용익권은 간단한 주석으로 표기되어 있습니다. 복잡성은 바로 이러한 기재 사항들을 둘러싼 모든 과정에 있습니다. 계약 가격에 대한 FETF(외국인 부동산 취득세) 금액의 일치 여부, 외국인 할당량 확인서, 회사 지분 구조 및 서명 권한 검증, 토지국(Land Department)의 마스터 플랜에 따른 토지 측량, 권리 설정 여부 확인, 그리고 등기된 구조물이 구매자의 상업적 의도를 완전히 충족시키지 못할 경우를 대비한 대체 권리 조항의 신중한 작성 등이 바로 그것입니다.
Juslaws & Consult는 실사 및 매매계약서(SPA) 작성부터 등기, 임대 및 용익권 구조 설계, BOI 및 IEAT 지원 토지 관련 업무, 태국 유산 상속 절차에 이르기까지 태국 부동산 업무의 전 과정을 아우르며 외국인 구매자, 개발사, 호텔·리조트 투자자 및 패밀리 오피스에 자문을 제공합니다. 거래를 검토 중이시거나 계약서 초안에 대한 제3자의 의견을 원하신다면, 당사 팀이 문서를 검토하고 실질적인 위험 요소를 설명해 드리며, 법률이 실제로 제공하는 법적 보호 조치를 확보할 수 있도록 도와드립니다.
