장기 임대 계약

외국인들은 태국이 매우 바람직한 은퇴 목적지라고 생각하며, 태국에 장기간 머물기를 원하는 사람들이 이용할 수있는 몇 가지 소유권 옵션이 있으며, 그 중 첫 번째는 콘도미니엄을 구입하는 것입니다. 

태국 법에 따라 외국인은 외화를 사용하여 콘도 개발 유닛의 최대 50%까지 구매할 수 있습니다. 콘도를 구입하는 대안은 최소 40,000,000 태국 바트를 태국 경제에 투자하는 것입니다. 관련 당국이 이러한 투자를 승인하면 외국인은 주 거주지로 사용할 수 있는 최대 1,600평방미터를 구입할 수 있습니다. 

많은 외국인은 장기 임대 계약이 가장 유리한 옵션이라고 생각하며, 특히 외국인 소유가 제한되는 개발 지역에서 가족 주택이나 콘도를 구하는 경우 장기 임대 계약이 가장 유리하다고 생각합니다. 장기 임대 계약은 유망한 투자로 간주될 수도 있지만, 이러한 계약에 서명하기 전에 평판이 좋은 태국 변호사의 조언을 구하는 것이 필수적입니다. 이를 통해 보호를 받고 실사 조사가 적절하게 수행되도록 보장할 수 있습니다.

장기 임대 계약의 기간 및 갱신

태국 토지부에 아직 등록되지 않은 외국인은 장기 임대 계약이 최대 3년까지만 유효하다는 점에 유의해야 합니다. 임대 계약이 적절하게 등록되어 있는 경우 30년의 장기 임대가 가능합니다. 30년 임대 계약이 등록되지 않은 경우 외국인은 해당 기간 내에 퇴거에 대한 보호를 받을 수 없습니다. 

대부분의 장기 임대 계약은 갱신 조항으로 구성되어 있으며, 최초 30년이 경과한 후 30년 단위로 재계약할 수 있습니다. 일부 임대 계약은 두 번 이상의 갱신 기회를 제공하지만, 대부분은 한 번의 기회만 제공합니다. 

갱신 조항은 계약 갱신을 허용하지만 자동 갱신으로 이어지지는 않는다는 점에 유의하세요. 갱신을 실행하려면 임대인의 협조가 필수적이며, 협조가 없으면 갱신이 완료될 수 없습니다. 따라서 외국인은 임대차 계약 갱신이 가능하다는 확신이 없는 상태에서 장기 임대차 계약을 체결하지 않도록 주의해야 합니다. 

임대 계약 판매

콘도 임차권을 구입하고 30년 임대 계약을 체결했다고 가정해 보겠습니다. 총 임대료를 지불하고 10년 후에 이사를 가기로 결정한 경우, 계약에 남은 잔여 기간과 관련된 문제가 발생할 수 있습니다. 

이러한 상황에서는 계약의 남은 기간을 전대하여 콘도를 판매할 수 있습니다. 태국 법에 따라 이 옵션이 실행 가능하려면 원래 임대 계약서에 전대를 명확하게 허용해야 합니다. 30년 임대 계약에 서명하기 전에 계약서에 전대 허가가 명시적으로 부여되어 있는지 확인하세요. 

다른 옵션으로는 리스 기간이 만료되기 전에 남은 기간을 외부 당사자에게 양도하는 방법이 있습니다. 이때도 원래의 임대 계약서에 양도할 수 있는 권한이 명시되어 있어야 합니다. 또한 분쟁을 피하기 위해 양도세에 대한 책임 당사자를 식별해야 합니다.

임대인이 판매한 부동산

태국 법률에 따라 임대차 계약 조항은 크게 두 가지로 나뉩니다. 첫 번째 범주는 임차권과 관련된 조항입니다. 임대차 권리 조항은 임대 기간, 임대료, 용도, 전대 권리 및 유지 관리 책임과 관련이 있습니다. 임대인이 부동산을 매각하기로 결정하거나 사망한 경우에도 이러한 임대차 조항은 임차인과 다음 임대인 사이에서 계속 유효합니다. 

두 번째 범주는 임차인과 임대인 사이에 체결된 계약(갱신 조항 및 승계 조항 포함)을 의미하는 비임차권으로, 임차인과 임대인 사이에 체결된 계약에 해당합니다. 이러한 계약은 전 임대인이 부동산을 매각하거나 사망할 경우 새 임대인에게 집행할 수 없습니다. 

아파트 또는 콘도 임차권 구매

콘도를 소유하고 싶지만 개발이 이미 외국인 소유 제한에 도달한 경우, 개발업체에 30년 임대료를 선불로 지불하고 콘도를 구매할 수 있습니다. 이를 임차 소유권이라고 하며 개발업체의 무결성을 보장하기 위해 신중하게 실행해야 합니다. 

30년 임대료를 한 번에 지불하는 경우에도 개발자는 여전히 연간 세금을 부담해야 할 가능성이 높습니다. 이러한 세금은 일반적으로 연간 예상 임대료의 12.5%에 달합니다. 또한 개발자는 주택소유자 위원회 관리와 관련된 모든 권리를 회원님에게 양도해야 하므로 회원님은 건물의 운영 및 관리에 대해 발언권을 가질 수 있습니다. 

상속인에게 양도된 임대 콘도

태국 법에 따르면 임차인이 사망하면 임대차 계약이 종료됩니다. 임차인이 30년 임대를 구입했지만 15년 후에 사망했다고 가정해 보겠습니다. 임차인의 상속인은 남은 기간 동안 부동산에 대한 권리를 자동으로 취득하지 못합니다. 

이 문제를 완화할 수 있는 몇 가지 방법이 있는데, 첫 번째 방법은 임대 계약서에 임차인과 상속인의 이름을 모두 명시하는 것입니다. 임차인이 예기치 않게 사망하는 경우 상속인이 해당 부동산을 계속 임대할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 

다른 방법으로는 원래 임대차 계약에 승계 조항을 포함하는 것입니다. 이러한 조항에는 임대인이 임차인이 사망할 경우 임대차 계약을 임차인의 상속인에게 승계해야 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 

이 솔루션과 관련된 두 가지 주요 문제가 있습니다. 첫째, 승계 조항은 임차인과 최초 임대인 사이에서만 유효하며, 부동산이 매각되거나 최초 임대인이 사망하는 경우 다음 임대인에게는 적용될 수 없습니다. 

또한 임차인의 상속인은 승계 조항에 따라 '실제' 임차권만 승계받게 되며, 갱신 조항을 포함한 추가 조항은 승계되지 않습니다. 

단독 주택 임대

대부분의 외국인 은퇴자들은 빌딩에 있는 아파트보다는 정원이 있는 작은 주택에서 사는 것을 선호합니다. 이러한 개인은 주택으로 구성된 작은 부지를 임대하여 단독 주택에 머물 수 있습니다. 이러한 임대 계약은 콘도나 아파트의 임대 계약과 유사하며 단기 또는 장기 임대 계약으로 구성할 수 있습니다. 

태국의 초상권

외국인은 태국에서 법적으로 토지를 소유할 수 없지만 건물은 소유할 수 있습니다. 많은 외국인이 토지를 임대하여 집을 짓는데, 이를 위해서는 토지를 임대하고 지상권을 등록해야 합니다. 

지상권은 임대차 계약과 같은 역할을 하며 외국인이 임대료를 지불하고 태국 토지부에 임대차 계약을 등록할 수 있습니다. 지상권은 갱신 조항을 통해 30년 동안 유효하도록 등록할 수 있습니다. 이 권리의 가장 큰 장점은 임차인의 상속인이 자동으로 권리를 승계하고 양도 절차가 비교적 간단하다는 것입니다. 

지상권이 있으면 임차인은 법적으로 건축 허가를 받고 임차한 토지에 건축할 수 있습니다. 임차인이 집을 짓는 토지의 소유자는 갱신 조항을 준수해야 하는 인센티브가 있으며, 부동산을 매각하는 것은 훨씬 더 어렵습니다. 

토지 소유자는 임대차 기간과 지상권이 더 이상 유효하지 않을 때 두 가지 조치를 취할 수 있습니다. 임대차 계약을 해지하고 해당 부동산에 지어진 주택을 매입하거나, 토지를 원래 상태로 복원하기 위해 주택 철거를 요청할 수 있습니다.